Czy nadpłacanie kredytu hipotecznego to dobry pomysł?

Gdy tylko finanse pozwalają, nadpłata kredytu może przynieść korzyści. Pytanie tylko: czy w każdej sytuacji? Jak właściwie powinien przebiegać ten proces? I czy nadpłacenie kredytu hipotecznego oznacza to samo, co jego wcześniejsza spłata? Z tego artykułu dowiesz się wszystkiego, co warto wiedzieć na temat wpłacania bankowi dodatkowych rat.

Przeczytaj również: Kalkulator kredytu hipotecznego – co to jest i jak z niego korzystać?

Nadpłata kredytu a wcześniejsza spłata hipoteki

Na początku warto rozróżnić nadpłacanie kredytu hipotecznego oraz jego wcześniejszą spłatę – bo choć nadpłata może prowadzić do wcześniejszej spłaty, to co do zasady są to dwa osobne procesy. Nadpłacanie kredytu polega na wpłacaniu na swój rachunek kredytowy większych rat lub wpłacania środków częściej, niż wynika to z harmonogramu spłaty.

Z kolei wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oznacza przyspieszenie terminu obowiązywania umowy, np. poprzez jednorazową wpłatę całości pozostałego zobowiązania albo kilku większych rat. Nadpłacanie kredytu często kończy się jego spłatą przed terminem, ale wcale nie musi. Nadpłata może bowiem odbywać się jednorazowo lub tylko kilka razy, by zmniejszyć kwotę pozostałą do zwrotu, po czym ustalić z bankiem niższe raty.

Jak przebiega nadpłata kredytu hipotecznego?

Kredytobiorca nie musi uzyskać zgody banku na nadpłacanie kredytu hipotecznego. Powinien jednak pamiętać, że zgodnie z treścią Ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 r. (Dz. U. 2017 poz. 819), to bank reguluje zasady nadpłaty kredytu (oczywiście zgodnie z przepisami prawa).

Choć zatem można dobrowolnie nadpłacać kredyt, to już konsekwencje zmniejszenia wartości kapitału pozostałego do spłaty – obniżenie wysokości kolejnych rat kredytowych albo ich liczby (jedno z dwóch, nie można wybrać obu tych opcji) – trzeba ustalić z kredytodawcą. Co więcej, z treści umowy kredytowej może wynikać, że jeśli nadpłacenie kredytu hipotecznego skończy się jego wcześniejszą spłatą, to konieczne będzie zapłacenie bankowi rekompensaty. Wysokość takiej prowizji jest ustalana indywidualnie dla konkretnej sytuacji, zależy bowiem od takich kwestii, jak wartość kwoty pozostałej do spłaty czy stopy oprocentowania.

To też może Cię zainteresować: Cesja kredytu hipotecznego krok po kroku

Ile może wynosić rekompensata dla banku za nadpłatę kredytu?

O wysokości ewentualnej rekompensaty za nadpłatę kredytu hipotecznego decyduje kredytodawca, musi jednak trzymać się przepisów – w pewnym stopniu kwestie jej wyliczenia są uregulowane prawnie. Do najważniejszych warunków ustalania rekompensaty za nadpłatę kredytu należą:

• bank może ją naliczyć tylko wówczas, gdy nadpłacanie kredytu skutkuje jego wcześniejszą spłatą, w całości lub częściowo, do 3 lat od dnia podpisania umowy kredytowej,
• wartość rekompensaty za nadpłatę kredytu nie może przekraczać wysokości rocznych odsetek, które pozostałyby do spłaty od spłaconej przedterminowo całości lub części kapitału,
• wartość rekompensaty nie może być większa od 3 proc. pozostałej wartości kredytu.

Sprawdź też: Marża kredytu hipotecznego. Od czego zależy i jakie są jej rodzaje?

Czy nadpłacanie kredytu hipotecznego się opłaca?

Opłacalność nadpłaty kredytu hipotecznego może zmieniać się w czasie. W sporej mierze jest bowiem uzależniona od aktualnej wysokości stóp procentowych. Warto rozważyć nadpłacanie kredytu w przypadku zauważalnego spadku tej stawki, bo choć spłaca się sam kapitał, to przy niskich stopach całkowita kwota pozostała do spłaty zauważalnie zmaleje.

Kredytobiorca nie zapłaci odsetek za okres, o który zmniejszy się czas płacenia rat. A to umożliwi wynegocjowanie z bankiem korzystnych warunków dalszych wpłat i szybsze lub wygodniejsze „pozbycie” się zobowiązania. Oczywiście trzeba przy tym pamiętać o wspomnianej wcześniej rekompensacie dla banku.

Kiedy warto się zdecydować na nadpłatę kredytu hipotecznego?

Nadpłata kredytu może przynieść spore korzyści w różnych sytuacjach. Będzie dobrym rozwiązaniem np. gdy:

• Kredytobiorca dysponuje większymi środkami, ale nie jest pewien swojej przyszłej sytuacji finansowej – nadpłacenie kredytu hipotecznego w „lepszym momencie”, np. przy realizacji dodatkowo płatnego, chwilowego projektu w pracy lub po uzyskaniu premii, może skutkować obniżeniem kolejnych rat, co a tym samym: odciążyć budżet.
• Kredytobiorca ma stabilne dochody – wówczas może regularnie nadpłacać kredyt hipoteczny, co nie tylko umożliwi jego wcześniejszą spłatę, ale też przyniesie zauważalne oszczędności (na odsetkach).
• Kredytobiorca ma poduszkę finansową – nadpłata kredytu może być bardzo opłacalna, ale nie wówczas, gdy odbywa się kosztem bezpieczeństwa finansowego. Jeśli więc np. kredytobiorca chce się zdecydować na nadpłatę, bo otrzymał spory zwrot podatku w ramach rozliczenia rocznego, to warto się zastanowić: czy mam ogólne oszczędności? Jeżeli nie, przeznaczenie dodatkowych środków na poduszkę finansową zamiast nadpłacenia kredytu hipotecznego może być rozsądniejszym rozwiązaniem.
• Minęły 3 lata od zawarcia umowy o kredyt – ponieważ banki mogą pobierać rekompensatę wyłącznie przez pierwsze 36 miesięcy od podpisania umowy kredytowej, rozpoczęcie nadpłacania kredytu hipotecznego po 3 latach powinno być bardziej opłacalne. Nie będzie się bowiem wiązać z dodatkowymi kosztami.
• Kredytobiorca zbliża się do wieku emerytalnego – gdy emerytura nadchodzi wielkimi krokami, to warto rozważyć nadpłacanie kredytu hipotecznego. Szybsze pozbycie się tak dużego zobowiązania lub znaczące obniżenie rat pozwoli lepiej zarządzać budżetem, który po przejściu na emeryturę niestety często się zmniejsza.