Rynek nieruchomości – 2022/ 2023 – prognozy

Rok 2021 upłynął pod znakiem dynamicznego wzrostu cen mieszkań. W całej Polsce ceny rosły w tempie dwucyfrowym. Z danych NBP wynika, że w IV kwartale 2021 r. ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o 18%, a na wtórnym o 12%. Skłania to wiele osób do poszukiwania wiedzy nt. jak inwestować w nieruchomości? Czy są jakieś skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości?

Prognoza dla rynku nieruchomości

Czy warto inwestować w nieruchomości? Wszystko wskazuje na to, że tak. To nadal bezpieczna przystań dla kapitału, szczególnie w dobie inflacji. Eksperci nie zakładają wyhamowania cen mieszkań, mimo, że pierwszym kwartale 2022 roku bardzo spowolniła ich sprzedaż. Wprawdzie rosnące stopy procentowe spowodują ograniczenie liczby sprzedanych nieruchomości, ale ich cena, choć wolniej, to nadal będzie wzrastać. Prognozy analityków oscylują wokół 9,8 % w stosunku do stanu z 2021 roku, a w 2023 – o kolejne 7,8 %. Oczekiwane wzrosty są może mniej dynamiczne niż w 2020 roku, nadal jednak opłacalne.

Nieco inaczej ma się sytuacja na rynku gruntów. Eksperci wskazują, że ceny ziemi w Polsce nadal są dużo niższe niż w krajach Europy Zachodniej, więc prawdopodobnie nadal będą rosły. Wraz z rozbudową aglomeracji coraz większa będzie wartość działek położonych pod miastem i na kurczących się już dziś terenach wiejskich. Wszystko to sprawia, że nic nie zapowiada zahamowania wzrostu cen, tym bardziej, że ziemi po prostu nie przybędzie.

Jak inwestować w nieruchomości?

Inwestowanie w nieruchomości to wybór pomiędzy różnymi strategiami pozwalającymi budować dochód pasywny z wynajmu, bądź dochód po zrealizowaniu inwestycji poprzez szybką sprzedaż tak zwany flipping nieruchomości. W jaki sposób możemy pomnażać kapitał i czy zawsze potrzebujemy do tego dużych pieniędzy na start?

Dostępnych strategii inwestycyjnych jest kilka a wśród nich najpopularniejsze to:

• Podnajem nieruchomości – sytuacja, kiedy wynajmujemy komuś nieruchomość, która nie należy do nas. Najpierw sami ją najmujemy od właściciela, a następnie pełnimy funkcję gospodarza i wynajmujemy ją kolejnym osobom.
• Kupno nieruchomości pod wynajem krótko lub długoterminowy – opcja dla tych inwestorów, którzy posiadają już pewne środki i chcą je ulokować w nieruchomości nowej bądź z rynku wtórnego. Czasami dźwignią finansową dla takiej inwestycji bywa kredyt hipoteczny.
• Kup tanio, sprzedaj drożej czyli house flipping – polega na zakupie nieruchomości w cenie poniżej wartości rynkowej (często do gruntownego remontu), zwiększeniu jej standardu i szybkiej sprzedaży za dużo wyższą cenę niż kupiliśmy.
• Nieruchomości komercyjne – dla inwestorów z większym kapitałem, zakup nieruchomości przeznaczonej na wynajem pod działalność gospodarczą będzie intratną formą ulokowania kapitału. Najemcy biznesowi to z reguły dłuższe umowy, a zatem stabilne źródło przychodu. Średnia stopa zwrotu to aktualnie to 7-9% rocznie.
• Grunty – raczej długoterminowa lokata kapitału dla cierpliwych. Nawet kilkaset procent – tyle w ciągu ostatnich 15 lat zyskały na wartości grunty kupione przed wieloma laty.
• Condohotele – to inwestycja polegająca na zakupie od dewelopera budującego condohotel apartamentu/ mieszkania i udostępnieniu go pod zarząd operatora obsługującego najem, głównie gościom krótkoterminowym – turystom. Rentowność takiej inwestycji określa się na poziomie 5-8% rocznie.

Wady i zalety inwestowania w nieruchomości

Wady:

• Ryzyko inwestowania w nieruchomości – ceny nieruchomości mogą spadać, koszty utrzymania nieruchomości mogą okazać się wyższe od szacowanych. W efekcie sprzedaż nieruchomości może przynieść stratę zamiast zysku
• Ryzyko płynności – nieruchomość to bardziej opłacalna inwestycja niż lokata bankowa, ale nie można jej szybko zerwać. Inwestycja w nieruchomość to zamrożenie pieniędzy na dłuższy czas, a kiedy nie mamy innych wolnych środków, rodzi to problemy, gdy potrzebujemy gotówki natychmiast np. na nieprzewidziane wydatki
• Ryzyka związane z wynajmem – nieterminowość czynszu, niesubordynacja najemców, problemy ze znalezieniem najemców
• Ryzyko niedoszacowania inwestycji – możliwość poniesienia większych kosztów niż zakładano (wyższe ceny materiałów i robocizny).
• Ryzyko podatkowe – ostatnie niekorzystne zmiany ordynacji podatkowej uszczupliły dochody inwestorów. Istnieje też realna obawa wprowadzenia w Polsce podatku kastralnego, który jeszcze bardziej obniży zwrot z inwestycji.
• Relatywnie długi okres zwrotu z inwestycji.
• Wysoki poziom kapitału koniecznego na inwestycję
• Skuteczny obrót nieruchomościami wymaga wiedzy i doświadczenia. Początkujący mogą stracić na takiej formie inwestowania. Dlatego tak ważna jest możliwość pozyskiwania wiedzy od ekspertów

Zalety:

• Rentowność – ceny nieruchomości rosną w długim terminie. Nieruchomości, podobnie jak złoto przechowują wartość pieniądza i są uważane za bezpieczną formę inwestowania. Odpowiednio dobrany sposób inwestowania w nieruchomości może stać się źródłem ponadprzeciętnego zwrotu z zainwestowanego kapitału.
• Nieruchomości przynoszą większy zwrot niż środki gromadzone na lokacie czy w formie obligacji
• Nieruchomości mogą zostać wykorzystane jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego
• Możliwość uzyskania dochodu pasywnego z wynajmu lub dzierżawy nieruchomości.
• Bardzo niskie ryzyko związane z możliwością całkowitej utraty kapitału, jak np. na giełdzie
• Zabezpieczenie na przyszłość – nieruchomość może przynosić inwestorowi pasywny przychód przez wiele lat, aby po przejściu na emeryturę sprzedać taką nieruchomość i podwyższyć swój poziom życia. Dla innych może to być inwestycja z myślą o dzieciach czy wnukach.

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości inwestycyjnej z wykorzystaniem dźwigni finansowej w postaci kredytu hipotecznego zapytaj naszego eksperta finansowego o dostępne możliwości.

Zobacz też: Jak sfinansować zakup mieszkania?