Mieszkanie z licytacji komorniczej na kredyt. Czy to możliwe?

Czy mieszkania z licytacji komorniczych mają ceny niższe niż rynkowe? Często tak. Czy więc zakup takiej nieruchomości zawsze jest opłacalny? Tutaj sprawa zaczyna się komplikować i zależy od wielu czynników pozacenowych. Czy wreszcie można na taką nieruchomość wziąć kredyt hipoteczny? Czytaj dalej, aby poznać odpowiedź na to i wiele innych pytań.

Kiedy mieszkanie trafia na licytację komorniczą?

Mieszkanie, dom lub inna nieruchomość (np. lokal usługowy) trafia na licytację komorniczą, gdy jego właściciel nie jest w stanie regulować powziętych zobowiązań finansowych. Nierzadko kredytu hipotecznego lub innych należności, które zostały zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Wierzyciel — najczęściej występuje w tej roli bank — może wówczas zwrócić się do komornika sądowego o zajęcie i sprzedaż nieruchomości w celu odzyskania należnych pieniędzy.

Proces licytacji komorniczej jest regulowany przepisami Kodeksu postępowania cywilnego i obejmuje kilka etapów, w tym oficjalne ogłoszenie licytacji, ustalenie ceny wywoławczej oraz samą licytację, podczas której nieruchomość jest sprzedawana najwyżej oferującemu.

Zaległości w spłacie kredytu hipotecznego — zanim do akcji wkroczy komornik

Nie oznacza to oczywiście, że już opóźnienie w spłacie jednej raty niesie tak poważne konsekwencje. Licytacja komornicza to ostateczność, wcześniej kredytobiorca otrzymuje upomnienia od banku z wezwaniami do uregulowania zaległości (najpierw telefoniczne, sms-owe itp., później w formie oficjalnych pism), naliczane są też odsetki za każdy dzień opóźnienia.

W następnej kolejności informacja o opóźnieniu trafia do BIK, później rozpoczyna się windykacja. Jeszcze na tym etapie można wnioskować o restrukturyzację kredytu. Jeśli wniosek zostanie odrzucony, kredytobiorca w ciągu 6 miesięcy od zakończenia postępowania, może skorzystać z Dobrowolnej Sprzedaży Nieruchomości. Jeśli tego nie zrobi, a zaległości ciągle rosną, bank może wypowiedzieć umowę kredytową i skierować sprawę do sądu, aby uzyskać prawomocny nakaz zapłaty.

Ostatecznym działaniem jest postępowanie egzekucyjne. Wówczas do akcji wkracza komornik. Czasami najpierw zajmuje on pieniądze na koncie dłużnika oraz jego wynagrodzenie, jednak gdy te środki nie są wystarczające na spłatę zobowiązania, przystępuje do sprzedaży mienia.

Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej krok po kroku

Załóżmy, że jesteśmy w momencie, gdy dłużnik nie uregulował wierzytelności, a bank złożył do komornika wniosek o dokonanie wyceny nieruchomości. Po co najmniej dwóch tygodniach od uprawomocnienia się wyceny, ustalane są termin i miejsce licytacji komorniczej. Informacje o licytacjach komorniczych są publikowane na stronach internetowych kancelarii komorniczych, sądach rejonowych odpowiednich dla lokalizacji nieruchomości, prasie czy na stronach www urzędów miast lub gminy. Jako potencjalny kupiec powinieneś szukać obwieszczeń komorniczych i wybrać nieruchomość, która Cię interesuje.

Kolejne etapy zakupu nieruchomości z licytacji komorniczej to:

• sprawdzenie stanu (także prawnego) nieruchomości — przed licytacją warto dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości, stan techniczny i lokalizację. Taką możliwość będziesz mieć przez dwa tygodnie przed licytacją po wcześniejszym uzgodnieniu terminu z komornikiem — ma on obowiązek umożliwić Ci odwiedzenie nieruchomości, sprawdzenie, czy np. są w niej lokatorzy, a także przejrzenie księgi wieczystej i skontrolowanie czy przykładowo nie jest obciążona prawem najmu;
• wpłata wadium — aby wziąć udział w licytacji, należy wpłacić wadium, czyli określoną kwotę (10 proc. wartości wywoławczej nieruchomości), która jest zabezpieczeniem uczestnictwa w licytacji. Wadium jest zwracane, jeśli nie wygrasz licytacji. Jeśli wygrasz — zostanie odliczone od kwoty zakupu;
• udział w licytacji — uczestnicy licytacji spotykają się w określonym uprzednio terminie i miejscu. Podczas licytacji podbijają cenę, a nieruchomość zostaje sprzedana osobie, która zaproponuje najwyższą kwotę;
• przybicie — osoba, która zaproponuje najwyższą kwotę i nie zostanie przebita, otrzyma przybicie, które zostanie oficjalnie potwierdzone przez sąd. Następnie decyzja sądu musi się uprawomocnić;
• wezwanie do zapłaty — po uprawomocnieniu decyzji sądu, zwycięzca licytacji zostanie wezwany do uiszczenia zapłaty za nieruchomość. Zwykle ma na to 14 dni, w wyjątkowych przypadkach może wnioskować o wydłużenie tego terminu do miesiąca;
• wpis do księgi wieczystej — gdy należność za wylicytowaną nieruchomość zostanie uregulowana, sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności. Wówczas może nastąpić wpis do księgi wieczystej nieruchomości.

Czy bank udzieli mi kredytu na mieszkanie z licytacji komorniczej?

Odpowiadając w dużym skrócie: to zależy od polityki banku oraz Twojej zdolności kredytowej. Przede wszystkim nie każdy bank udzieli kredytu hipotecznego na mieszkanie z licytacji komorniczej. Powodem jest m.in. dużo formalności, które trzeba spełnić oraz napięte terminy — krótki czas oczekiwania na wpłatę po otrzymaniu wezwania. Biorąc pod uwagę fakt, że na decyzję kredytową czeka się zwykle kilka tygodni, w przypadku opłacenia nieruchomości z licytacji komorniczej, trudno jest zmieścić się nawet w wydłużonym miesięcznym terminie.

Wybrane banki, które udzielają takich kredytów, często wymagają dodatkowych zabezpieczeń np. w postaci hipoteki na innej nieruchomości. Ponadto przed złożeniem wniosku o kredyt należy sprawdzić, jakie dokumenty są wymagane. Oprócz np. operatu szacunkowego nieruchomości, czy protokołu licytacji będzie to numer księgi wieczystej albo odpis z niej. Bank sprawdzi widniejące w niej wpisy i jeśli jednym z nich będzie hipoteka przymusowa, może odmówić udzielenia kredytu.

Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny na mieszkanie z licytacji

Jeśli znajdziesz bank, który gotów jest udzielić kredytu hipotecznego na nieruchomość z licytacji komorniczej, dalsze formalności będą wyglądały bardzo podobnie do standardowej procedury kredytowej. A zatem bank sprawdzi Twoją zdolność kredytową, aby sprawdzić, czy będziesz w stanie regularnie spłacać zobowiązanie. Jeśli chcesz widzieć, ile może wynosić miesięczna rata kredytu, samodzielnie możesz oszacować to przy pomocy kalkulatora raty kredytowej.

Bank będzie też wymagał wkładu własnego. Standardowo jego wysokość to 20 proc. wartości nieruchomości, niektóre banki pozwalają jednak obniżyć tę kwotę do 10 proc. przy jednoczesnym zastosowaniu dodatkowych zabezpieczeń kredytu. To, czy bank zaliczy wadium na poczet wkładu własnego, zależy od zasad przyjętych w konkretnej instytucji.

Czy zakup mieszkania z licytacji komorniczej się opłaca?

Nieruchomości na licytacjach komorniczych często są sprzedawane po cenach niższych niż rynkowe, co niewątpliwie jest ich zaletą i wpływa na rosnącą popularność takich transakcji. Różnica może wynieść nawet ponad 30 proc. względem podobnych ofert na rynku tradycyjnym. Plusem zakupu nieruchomości od komornika jest też przejrzystość takiego procesu, którego każdy etap uregulowany jest prawnie.

Miej jednak na uwadze, że jeśli nie poruszasz się biegle w przepisach prawa albo analizowanie ich jest dla Ciebie czasochłonne — lepiej zwróć się po pomoc do specjalisty np. od prawa cywilnego. Pomoże on także w ustaleniu kwestii związanych z nieuregulowanymi kwestiami własnościowymi, obciążeniami czy roszczeniami osób trzecich. Jeśli chcesz nabyć nieruchomość z lokatorami (co często zdarza się w przypadku licytacji komorniczych), prawnik doradzi również, jak domagać się eksmisji lokatorów

Każdorazowo należy też dokonać kalkulacji, ile pieniędzy trzeba będzie zainwestować w nieruchomość. Zdarza się, że mieszkania czy domy z licytacji komorniczych są w tak złym stanie technicznym, że „kosmetyczny” remont nie wystarczy — trzeba będzie wymieniać instalacje, dach a czasami nawet stropy czy ściany zewnętrzne.

Aby więc nieruchomość z licytacji komorniczej była atrakcyjną ofertą, a nie źródłem nieoczekiwanych problemów, decyzja o zakupie powinna być dobrze przemyślana i podparta wiedzą o warunkach licytacji, stanie nieruchomości, potencjalnym ryzyku prawnym oraz finansowym.