Kredyt mieszkaniowy a hipoteczny. Czym się różnią?

Czy Ty też używasz zamiennie pojęć kredyt hipoteczny i mieszkaniowy? Dopóki Twój podpis nie znalazł się pod umową na niewłaściwy produkt, nic się nie stało. Jeśli jednak jesteś w fazie poszukiwań odpowiedniego sposobu finansowania wymarzonej nieruchomości — musisz znać różnice między tymi dwoma rodzajami kredytów. Z naszym poradnikiem wybierzesz opcję najlepiej dopasowaną do Twoich potrzeb i możliwości.

Co ma geometria do bankowości i ekonomii?

Różnicę między kredytem mieszkaniowym a hipotecznym można wyjaśnić przez analogię do kwadratu i prostokąta. Może pamiętasz z lekcji matematyki zasadę, że każdy kwadrat jest prostokątem, ale nie każdy prostokąt jest kwadratem. Dzieje się tak dlatego, że definicja prostokąta jest szersza i pasują do niej różne figury mające cztery kąty proste, podczas gdy kwadrat ma dodatkowe ograniczenie — wszystkie cztery boki muszą być równej długości.

Podobnie każdy kredyt mieszkaniowy jest kredytem hipotecznym, ale nie każdy kredyt hipoteczny jest kredytem mieszkaniowym. Kredyt mieszkaniowy jest bowiem przeznaczony wyłącznie na zakup, budowę lub remont domu albo mieszkania. Z pozyskanych w ten sposób pieniędzy można też sfinansować wykup mieszkania komunalnego.

Kredyt hipoteczny natomiast jest szerszą kategorią, obejmującą wszelkie kredyty, które są zabezpieczone hipoteką. Ich cele mogą być odmienne od mieszkaniowych i obejmować np. inwestycje w nieruchomości komercyjne czy konsolidację zadłużenia.

Rodzaje kredytów hipotecznych

Po odpowiedź na pytanie, czym dokładnie jest kredyt hipoteczny, należy sięgnąć do Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Zgodnie z jej zapisami, kredyt hipoteczny to umowa między kredytodawcą (bankiem) a konsumentem, na mocy której, kredytobiorcy udostępniana jest określona kwota pieniędzy, która na czas spłaty zabezpieczona jest hipoteką na nieruchomości. Nie gra roli, czy jest to nieruchomość już posiadana przez kredytobiorcę, czy dopiero kupowana.

Kredytem hipotecznym — oprócz kredytu mieszkaniowego — może być:

• kredyt pod zastaw nieruchomości, który można zaciągnąć na dowolny cel, w zamian ustanawiając hipotekę na nieruchomości, której kredytobiorca jest właścicielem i którą w razie problemów ze spłatą, bank może sprzedać;
• kredyt na zakup nieruchomości komercyjnej, a więc przeznaczonej dla firm lub inwestorów, wykorzystywany do finansowania zakupu lub modernizacji nieruchomości komercyjnych, takich jak biura, sklepy czy magazyny;
• kredyt konsolidacyjny, przeznaczony do spłaty innych zobowiązań, często w celu uzyskania lepszych warunków spłaty;
• odwrócony kredyt hipoteczny to produkt skierowany do osób starszych, które mają określone prawo do mieszkania, np. w postaci prawa własności czy współwłasności. Bank udziela takiej osobie kredytu pod zastaw nieruchomości, a kredytobiorca nie jest zobowiązany do jego spłaty w tradycyjny sposób. Jednocześnie pozostaje do końca życia właścicielem nieruchomości i może w niej mieszkać. Może także spłacić kredyt i zachować prawo do nieruchomości.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie, czyli kredyt mieszkaniowy

Wiesz już, że kredyt hipoteczny to szeroka gama produktów, których wspólną cechą jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Oznacza to, że do księgi wieczystej nieruchomości wpisuje się hipotekę na rzecz banku. W przypadku niespłacania zobowiązania bank ma prawo przejąć nieruchomość i ją sprzedać, aby odzyskać pożyczone pieniądze.

Ponadto kredyt mieszkaniowy cechuje się:

• przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkaniowe, takie jak: zakup domu, mieszkania, budowa nowej nieruchomości, większe prace remontowe czy modernizacyjne, wykup mieszkania komunalnego. Uwaga! Tego warunku nie spełniają np. działki letniskowe;
• możliwością zaciągnięcia wyłącznie przez osobę fizyczną;
• koniecznością posiadania przez kredytobiorcę wkładu własnego, zwykle wysokości od 10 do 20 proc. wartości nieruchomości. Zdarza się, że banki udzielają kredytów mieszkaniowych bez wkładu własnego, jednak wymagają wówczas wykupienia dodatkowych ubezpieczeń;
• bank przelewa pieniądze z kredytu bezpośrednio do sprzedawcy nieruchomości (czy to dewelopera, czy osoby prywatnej), a nie na konto bankowe kredytobiorcy. W przypadku budowy domu wypłaca je w transzach, po zakończeniu kolejnych etapów z wyjątkiem pierwszej transzy wypłacanej przy uruchomieniu kredytu;
• możliwością uzyskania dofinansowania z programów takich jak „Mieszkanie na start”. Podobne programy pomocowe nie są dostępne dla innych rodzajów kredytów hipotecznych.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt hipoteczny lub mieszkaniowy?

Podstawowym warunkiem, jaki musi być spełniony, aby bank udzielił finansowania, jest odpowiednia zdolność kredytowa. Na jej podstawie kredytodawca oceni prawdopodobieństwo, czy terminowo spłacisz zobowiązanie. Na wysokość zdolności kredytowej wpływ mają takie czynniki jak: dochód, stabilność zatrudnienia, miesięczna wysokość już posiadanych zobowiązań finansowych, wiek kredytobiorcy czy liczba osób w gospodarstwie domowym. Samodzielnie możesz ją policzyć, korzystając z kalkulatora zdolności kredytowej, takiego jak na stronie PoliczKredyt.

Kolejna kwestia to historia kredytowa i niezaleganie ze spłatą zobowiązań. Osoby, które mają długi albo zostały wpisane do rejestru BIG, mogą napotkać duże problemy z uzyskaniem kredytu. Dotyczy to zarówno osób fizycznych wnioskujących o kredyt mieszkaniowy, jak i przedsiębiorców starających się o kredyt hipoteczny na cele inwestycyjne.

Aby nieruchomość była dla banku akceptowalnym zabezpieczeniem, musi mieć uregulowany status prawny. Oznacza to m.in. konieczność posiadania księgi wieczystej (albo zobowiązanie się kredytobiorcy do jej założenia) bez wpisów w działach III i IV dotyczących np. służebności dożywotniej mieszkania czy hipoteki pozabankowej.

Ubiegając się o kredyt mieszkaniowy bądź hipoteczny, każdorazowo trzeba też sprawdzić warunki wymagane przez konkretny bank. Mogą one dotyczyć np. maksymalnego wieku kredytobiorcy, czy czasu, jaki upłynął od zarejestrowania działalności gospodarczej — nie każdy bank jest skory do udzielania kredytu hipotecznego świeżo założonej firmie. Najlepiej w takim wypadku skontaktować się z ekspertem finansowym, który przedstawi szeroką gamę produktów finansowych najlepiej dopasowanych do możliwości kredytobiorcy.