Czym jest hipoteka umowna?

Czy wiesz, że istnieje kilka rodzajów hipotek, a wśród nich m.in. hipoteka umowna, przymusowa czy łączna? Najpopularniejsza jest ta pierwsza — umowna. Gdy z pomocą kredytu hipotecznego będziesz kupować nieruchomość, to dzięki niej bank udzieli Ci finansowania. Zagwarantuje ona bowiem, że w razie problemów ze spłatą zobowiązania, wierzyciel będzie miał prawo dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości. Co to oznacza dla Ciebie? Czy jest się czego bać? Sprawdź.

Hipoteka. Wymysł nowoczesnej bankowości?

Jeśli wydaje Ci się, że kredyt hipoteczny to stosunkowo nowy produkt finansowy, możesz się zdziwić. Samo słowo „hipoteka” pochodzi z greki („hypothēkē”), gdzie oznaczało po prostu zastaw. Już w starożytnej Grecji hipoteka była stosowana jako forma gwarancji w umowach finansowych. Współcześnie jednak — z prawnego punktu widzenia — hipoteka i zastaw to dwa różne pojęcia. Przedmiotem zastawu mogą być np. ruchomości albo zbywalne prawa majątkowe, podczas gdy hipoteka może obciążać przede wszystkim nieruchomości i niektóre prawa rzeczowe na nieruchomości.

Gdy zajrzymy do Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, dowiemy się, że nieruchomość można obciążyć prawem, które zabezpiecza określoną wierzytelność wynikającą z konkretnej umowy i to właśnie określa się mianem hipoteki. Dzięki temu wierzyciel, np. bank, ma pierwszeństwo w dochodzeniu swoich roszczeń z tej nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Oznacza to, że nawet jeśli nieruchomość zostanie sprzedana przez dłużnika, bank ma pewność, że jego kredyt jest zabezpieczony. Cały czas może bowiem egzekwować swoje należności z tej nieruchomości.

Gwarantuje to zapis, że do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Żeby wpis w księdze wieczystej został wykreślony, konieczna jest spłata zadłużenia i uzyskanie zgody wierzyciela.

Hipoteka umowna. Co oznacza jej ustanowienie?

O hipotece umownej mówimy wtedy, gdy zostaje ona ustanowiona na podstawie porozumienia między właścicielem nieruchomości a wierzycielem, np. bankiem. Właściciel zgadza się obciążyć swoją nieruchomość w celu zabezpieczenia spłaty określonego zobowiązania. Jest to zapisane w umowie kredytowej zawieranej między stronami oraz akcie notarialnym i musi zostać potwierdzone wpisem do księgi wieczystej.

Wiele osób zastanawia się przy tej okazji, czy w momencie wpisu hipoteki do księgi wieczystej to bank staje się właścicielem mieszkania, domu czy działki. Nie, jako właściciel nieruchomości wpisany jest jej nabywca, a bank jako wierzyciel wpisany jest w rubryce „prawa osób trzecich”. Jak wspomnieliśmy — właściciel nieruchomości może się zmienić, dom czy mieszkanie można sprzedać (jeśli bank wyrazi na to zgodę) albo przekazać w darowiźnie, jednak hipoteka wciąż będzie na nim ciążyła. Jest ona bowiem przypisana do nieruchomości, a nie do właściciela.

Zanim hipoteka zostanie wpisana do księgi wieczystej

Wpis hipoteki do księgi wieczystej wiąże się z kosztem rzędu 200 zł. Nie oznacza to jednak, że gdy pójdziesz do odpowiedniego wydziału sądu, dostarczysz dokumenty, wypełnisz wniosek i w kasie wniesiesz stosowną opłatę, to odpowiedni wpis pojawi się w księdze wieczystej od razu. Wpis wymaga przeprowadzenia procedury sądowej, w ramach której sąd sprawdzi, czy wszystkie dokumenty są prawidłowe, a wniosek (wypełniony na formularzu KW-WPIS) jest kompletny. Dopiero po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku wpis zostanie dokonany. Może to zająć od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy, w zależności od obciążenia sądu.

Czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej może oznaczać dla Ciebie wyższe raty kredytu — bank będzie bowiem wymagał ubezpieczenia pomostowego. Jeśli dopiero planujesz wziąć kredyt hipoteczny, warto wcześniej przeanalizować dostępne oferty. Pomocna w tym procesie jest porównywarka kredytów hipotecznych. Dzięki niej znajdziesz rozwiązanie najlepiej dopasowane do swoich możliwości.

Hipoteka umowna a prawa banku

W teorii dzięki hipotece umownej bank ma prawo dochodzić swoich roszczeń z obciążonej nieruchomości w przypadku, gdy kredytobiorca przestanie spłacać zobowiązanie. W praktyce nie oznacza to, że gdy tylko zapomnisz o jednej racie, bank od razu może sprzedać Twoją nieruchomość. Cała procedura wygląda w takim przypadku następująco:

• bank najpierw wysyła wezwanie do zapłaty i uregulowania zaległości. Masz wtedy możliwość spłaty zaległych rat, możesz także negocjować nowe warunki spłaty np. rozłożenie pozostałej kwoty na mniejsze raty (tym samym wydłużając okres spłaty);
• jeśli zaległości nie zostaną uregulowane, bank może wypowiedzieć umowę kredytową (rozwiązać ją). To jednak oznacza, że całe zadłużenie stanie się natychmiast wymagalne;
• umowa rozwiązana, a zadłużenie nadal nie zostało spłacone? W takim przypadku bank może wystąpić do sądu o wydanie nakazu zapłaty, a następnie skierować sprawę do komornika. Rozpocznie się postępowanie egzekucyjne;
• pieniądze uzyskane z licytacji nieruchomości zostaną przeznaczane na spłatę długu wobec banku.

Hipoteka umowna a prawa właściciela nieruchomości

Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką także ma pewne prawa. Są to m.in.:

• prawo do korzystania nieruchomości — nie tylko mieszkania w niej osobiście, ale też wynajmowania czy prowadzenia w niej działalności gospodarczej, o ile nie narusza to warunków umowy kredytowej;
• prawo do sprzedaży nieruchomości;
• prawo do wnioskowania o wykreślenie hipoteki.

Wykreślenie hipoteki umownej

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej jest możliwe po całkowitej spłacie kredytu. Obowiązek złożenia wniosku o wykreślenie spoczywa na właścicielu nieruchomości, bank natomiast ma jedynie obowiązek wydać dokument potwierdzający spłatę kredytu — tzw. list mazalny. Wniosek składa się w sądzie rejonowym (wydziale ksiąg wieczystych) odpowiednim dla lokalizacji nieruchomości. Wiąże się to z opłatą wysokości 100 zł.

Wygaśnięcie hipoteki umownej

O wygaśnięciu hipoteki możemy mówić także w sytuacji, gdy „wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też zaspokojenie go napotyka trudności” (art. 99 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece), ale zabezpieczoną kwotę będącą równowartością wierzytelności złożysz do depozytu sądowego. Jednocześnie musisz zrzec się uprawnienia do odebrania jej z powrotem.

W art. 95 tejże ustawy można też przeczytać, że w razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej hipoteka wygasa po upływie lat dziesięciu.