Księga wieczysta – co to jest? Wszystko, co warto wiedzieć

Księga wieczysta (KW) to dokument, który opisuje stan prawny konkretnej nieruchomości. Składa się z 4. działów poświęconych innym grupom informacji. Co istotne, wszystkie dane są jawne – każdy może sprawdzić KW wybranej nieruchomości. Jakie dokładnie informacje zawierają poszczególne działy księgi wieczystej? Jak wygląda jej założenie i gdzie można znaleźć te istniejące? Wszystkiego dowiesz się z naszego poradnika.

Po co zakłada się księgę wieczystą?

Nazwa „księga wieczysta” może kojarzyć się z opasłym tomiskiem z zakurzoną okładką, leżącym gdzieś w urzędowym archiwum. Ale w rzeczywistości to papierowy dokument występujący również w wersji elektronicznej, niespecjalnie długi.

Najogólniej rzecz ujmując, założenie i prowadzenie księgi wieczystej ma umożliwiać ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Ale jak to wygląda w praktyce? Komu i po co te informacje mogą być potrzebne? Do najbardziej „życiowych” sytuacji, w których ten dokument ma znaczenie, należą:

• Sprzedaż nieruchomości – gdy osoba zainteresowana kupnem może uzyskać sam numer księgi wieczystej, by upewnić się między innym, że sprzedający faktycznie ma prawo własności do nieruchomości i nie jest ona obciążona hipoteką albo użytkowaniem wieczystym, a także: że nieruchomość nie podlega egzekucji komorniczej.
• Nabycie nieruchomości – i odwrotna sytuacja: gdy to Ty chcesz kupić nieruchomość, możesz wcześniej sprawdzić jej stan prawny.

To też może Cię zainteresować: Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest zadłużona?

Czy założenie księgi wieczystej jest obowiązkowe?

Polskie prawo, przynajmniej według stanu na rok 2024, nie nakłada obowiązku zakładania księgi wieczystej dla nieruchomości. Teoretycznie zatem działka, dom, blok, biurowiec, budynek rolny i inne typy nieruchomości mogą takiej księgi nie mieć.

Jednak w praktyce jej brak może wiązać się z wieloma niedogodnościami. Dokonanie wpisu uzależnia między innymi:

• możliwość ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali mieszkalnych/usługowych w budynku,
• możliwość powstania i przeniesienia użytkowania wieczystego – czyli prawa do dożywotniego korzystania z nieruchomości pod określonymi warunkami,
• możliwość wzięcia kredytu hipotecznego – w przypadku którego hipoteka, czyli ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, jest zabezpieczeniem kredytu. Ujmując najprościej, przy zaciąganiu takiego kredytu, w IV dziale księgi wieczystej zamieszcza się informację o długu wobec banku.

Co więcej, art. 35. ustawy o księgach wieczystych i hipotece mówi o obowiązku złożenia przez właściciela nieruchomości wniosku o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej, przy zakupie lub otrzymaniu budynku/działki w darowiźnie. A to sprawia, że sprzedaż nieruchomości bez KW może być bardzo trudna – bo właściciel nie będzie mógł tego obowiązku dopełnić.

Dodatkowe informacje: Wniosek o wykreślenie hipoteki – jak wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?

Co zawierają poszczególne działy księgi wieczystej?

Szukanie informacji w omawianym dokumencie nie jest szczególnie skomplikowane. Wydzielone są 4. działy księgi wieczystej (plus jeden „poddział”), które znacznie ułatwiają znalezienie potrzebnych danych:

1. I-0 dział księgi wieczystej – oznaczenie nieruchomości, czyli dane pochodzące z ewidencji gruntów. Przedstawia między innymi:
   1. adres nieruchomości,
   1. numer działki,
   1. powierzchnię gruntu/budynku/lokalu,
   1. przeznaczenie nieruchomości,
   1. informację o tym, czy działka jest zabudowana i jeżeli tak, to jakimi budynkami oraz w jakiej liczbie,
   1. typ i powierzchnię pomieszczeń.

• I dział księgi wieczystej – spis praw związanych z własnością. W tym dziale znajdziesz np.:
  • udział nieruchomości wspólnej,
  • służebność mieszkania,
  • sposób użytkowania nieruchomości, gdy jest oddana w użytkowanie wieczyste,
  • termin użytkowania nieruchomości, gdy jest oddana w użytkowanie wieczyste.

• II dział księgi wieczystej – oznaczenie właściciela/właścicieli lub użytkowania wieczystego albo osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Obejmuje również określenie udziału w prawie do nieruchomości. W tym dziale poznasz następujące dane tych osób:
  • imiona i nazwiska,
  • imiona rodziców,
  • numery PESEL,
  • nazwę, adres i nr REGON – w przypadku firm,
  • określenie sposobu nabycia nieruchomości,
  • określenie udziału w prawie własności do nieruchomości.

• III dział księgi wieczystej – prawa, roszczenia i ograniczenia. Ukazuje między innymi:
  • ograniczone prawa rzeczowe – poza hipotekami,
  • ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością,
  • ograniczenia w rozporządzaniu użytkowaniem wieczystym,
  • prawa osobiste,
  • roszczenia – poza dotyczącymi hipotek,
  • prawo pierwokupu,
  • rozpoczęcie egzekucji komorniczej,
  • roszczenia o przeniesienie własności.

• IV dział księgi wieczystej – dotyczy wyłącznie wpisów do hipoteki, takich jak np.:
  • kwota i waluta hipotek,
  • rodzaj i charakter hipotek,
  • wysokość odsetek umownych,
  • termin spłaty wierzytelności,
  • oznaczenie wierzyciela.

Sprawdź też: Oprocentowanie kredytu hipotecznego 2024 – prognozy i przewidywania

Jak wygląda założenie księgi wieczystej?

Założenie księgi wieczystej jest możliwe u notariusza albo osobiście, w siedzibie sądu właściwego dla nieruchomości, której ma dotyczyć KW.

W tym pierwszym przypadku nową księgę wieczystą zakłada notariusz przy okazji sporządzania aktu notarialnego kupna nieruchomości, więc proces jest mniej angażujący. Wystarczy dostarczyć mu niezbędne dokumenty, takie jak:

• potwierdzenie prawa własności – np. akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku),
• wypis z rejestru gruntów – który można uzyskać w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (PODGiK),
• wyrys z mapy ewidencyjnej – również do uzyskania w PODGiK.

Notariusz sporządza wniosek o założenie księgi wieczystej (KW-ZAL), który kieruje do odpowiedniego sądu.

W przypadku starania się o nową księgę wieczystą na własną rękę trzeba skompletować te same dokumenty i samodzielnie wypełnić, po czym złożyć do sądu wniosek KW-ZAL. Formularz do druku można znaleźć na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Przeczytaj również: Wpis hipoteki przymusowej – czym jest i jak go usunąć?

Internetowe księgi wieczyste – wszystkie informacje bez wychodzenia z domu

Jeżeli planujesz kupno nieruchomości i chcesz wcześniej sprawdzić jej stan prawny, nie musisz udawać się ani do notariusza, ani do sądu. Wystarczy, że uzyskasz od właściciela numer KW, by odnaleźć dokument wśród elektronicznych ksiąg wieczystych (EKW). Online poznasz wszystkie informacje zawarte w każdym z 4. działów KW.

Obecnie funkcjonują różne bazy internetowych ksiąg wieczystych, warto jednak skorzystać z tej „oficjalnej”, rządowej. Metody wyłudzania danych osobowych przez oszustów bywają różne, zatem można się spodziewać nawet zakładania takich fałszywych baz. Najlepiej skorzystaj więc z portalu usługowego gov.pl Elektroniczne Księgi Wieczyste: ekw.ms.gov.pl.