Nowa rekomendacja KNF dotycząca kredytów hipotecznych. Co się zmienia?

Komisja Nadzoru Finansowego wydała nową rekomendację dotyczącą oceny zdolności kredytowej. Przyjrzymy się bliżej nowym zaleceniom KNF i sprawdzimy, czy efekty ich wprowadzenia przełożą się na poprawę zdolności kredytowej Polaków.

Rekomendacja KNF – co to?

Rekomendacja KNF to dokument, w którym Komisja Nadzoru Finansowego określa zasady i wytyczne dla podmiotów działających na rynku finansowym. Rekomendacje mają na celu poprawę bezpieczeństwa i jakości usług finansowych i kierowane są do wszystkich podmiotów działających na rynku finansowym, w tym banków, spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych czy zakładów ubezpieczeń. Np. Rekomendacja T dotyczyła dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych, Rekomendacja W – zarządzania ryzykiem modeli w bankach, a Rekomendacja Z – zasad ładu wewnętrznego w bankach. 

Rekomendacja KNF – kredyty hipoteczne

Wiosną 2022 roku Komisja Nadzoru Finansowego wydała rekomendację, która z czasem sprawiła, że liczba udzielanych kredytów hipotecznych zmalała. Po ogłoszeniu zaleceń Organu analitycy bankowi oczekiwali spadku popytu i skali akcji kredytowej. Zgodnie z przewidywaniami, w 2022 udzielono mniej kredytów niż w 2021 roku. Liczba wniosków o kredyt była niższa nie tylko niż przed pandemią, ale nawet po kryzysie gospodarczym z 2008 roku. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) poinformowało, że w całym 2022 r. banki i SKOK-i udzieliły kredytów mieszkaniowych na kwotę 45,4 mld zł (-49,1 proc.). 

Rekomendacja S 2022 

Rekomendacja S z marca 2022 była kolejną nowelizacją wytycznych KNF dotyczących kształtowania polityki kredytowej przez polskie banki. Wprowadzono ją w związku z rosnącą inflacją i wzrostem kosztów zobowiązań w wyniku kilkukrotnego podnoszenia wysokości stóp procentowych. Stanowiła odpowiedź na możliwy wzrost ryzyka kredytowego. Znacząco zaostrzyła kryteria udzielania kredytu mieszkaniowego. Z najważniejszych kwestii w niej poruszonych wspomnieć należy o:

• braniu pod uwagę minimalnej zmiany poziomu stopy procentowej o 5 punktów procentowych, np. przy stopie referencyjnej 7% dla zabezpieczenia kredytu banki uwzględniały zmianę o 12 pp.;
• zakładaniu wyższych kosztów utrzymania, zwłaszcza gdy odsetek dochodu kredytobiorcy przeznaczony na obsługę zadłużenia (DSTI) wynosi 40 procent (przy dochodach niższych niż średnia w regionie) lub 50 procent (przy dochodach wyższych).

Zalecenia te sprawiły, że zdolność kredytowa spadła nawet o kilkadziesiąt procent. Mniej wnioskodawców mogło zatem liczyć na pozytywne rozpatrzenie wniosku o kredyt, ewentualnie kwota ta musiała być niższa niż pierwotnie zakładano.

Nowa rekomendacja KNF

7 lutego 2023 Komisja podjęła decyzję rzutującą na rynek kredytów hipotecznych w 2023 roku. W związku z ustabilizowaniem poziomu stóp procentowych i obniżeniem prawdopodobieństwa ich wzrostu ustalono, że:

• w przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem bufor można obniżyć z 5 do 2,5 pp.,
• w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem – bufor powinien wynosić powyżej 2,5 pp. (decyzja zarządu danego banku).

Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych – 2023 rok

Jak wynika z przedstawionych przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego miesięcznych danych sektora bankowego za styczeń 2023, portfel kredytów mieszkaniowych brutto dla gospodarstw domowych (w styczniu 2023 r.) obniżył się o 4,6 mld zł do poziomu 465,6 mld zł (-1,0% m/m i -8,6 % r/r). Styczeń 2023 był kolejnym miesiącem w silnym trendzie spadkowym wywołanym wzrostem stóp procentowych, a tym samym – spadkiem zdolności kredytowej.

Zdolność kredytowa 

Bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Zgodnie z ustawą Prawo bankowe, przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Na żądanie banku kredytobiorca jest obowiązany przedłożyć dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny tej zdolności. 

Od czego zależy zdolność kredytowa?

Na zdolność składa się wiele czynników. Zakres informacji niezbędnych do analizy zdolności kredytowej kredytobiorcy zależy przede wszystkim od rodzaju kredytu i osoby kredytobiorcy. Analizę zdolności kredytowej można podzielić na ilościową i jakościową. Ilościowa mówi bankowi o sytuacji finansowej wnioskującego. Pod uwagę brane są zarobki (udokumentowane dochody), koszty utrzymania (wydatki na czynsz i media) oraz stan zadłużenia (zobowiązania, poręczenia).

Na analizę jakościową zdolności kredytowej mają wpływ dane wnioskującego:

• wiek,
• stan cywilny,
• liczba osób na utrzymaniu (zobacz: dziecko a zdolność kredytowa), 
• wykształcenie, 
• status majątkowy, 
• historia kredytowa i inne dane w BIK.

Dodatkowo bank zapyta o wykonywany zawód i zajmowane stanowisko. Przeczytaj też, jak rodzaj umowy i staż pracy wpływa na udzielenie kredytu hipotecznego. 

W celu oszacowania swojej zdolności kredytowej warto skorzystać z darmowego kalkulatora zdolności kredytowej. Narzędzie pozwala na szybkie i łatwe sprawdzenie możliwości kredytobiorcy. Pamiętaj, że ostateczna decyzja należy do banku.