Mieszkanie bezczynszowe – wszystko, co musisz wiedzieć

Mieszkania bezczynszowe naprawdę istnieją. Stanowią nieznaczny procent nieruchomości na rynku i mogą uchodzić za białe kruki. Czy jednak są cennymi nabytkami czy tylko ciekawostką? Czy mieszkanie, za które nie trzeba co miesiąc płacić czynszu, może mieć jakieś wady? Przeczytaj i przekonaj się.

Własnościowe, wynajmowane, kawalerka, penthouse, w centrum miasta, czy na obrzeżach – przywykliśmy do myślenia, że od każdego mieszkania trzeba płacić comiesięczny czynsz. Są w nim uwzględnione opłaty za centralne ogrzewanie, zużytą wodę, wywóz śmieci, fundusz remontowy, konserwację windy albo obsługę monitoringu (jeśli są w budynku), opłatę dla zarządcy nieruchomości i inne.

Średnia wysokość czynszu w polskich miastach

Szybki rzut oka na strony internetowe urzędów miast. Kraków, tam czynsz za metr mieszkania komunalnego wynosi od 5,96 zł do 15,22 zł. W Poznaniu zmiany wysokości opłat zapowiadano pod koniec 2022 r. Zgodnie z prognozami, miały one wynosić od 6,90 zł za metr kwadratowy po 14,35 zł. W Lublinie stawka bazowa to 6,99 zł za metr kwadratowy i może być obniżana lub podnoszona w zależności od standardu nieruchomości. Dla przykładu usytuowanie lokalu w budynku przekazanym do eksploatacji po 1991 r., zaprojektowanym i wykonanym zgodnie z aktualnie obowiązującymi normami, podnosi wysokość czynszu.

Za 40-metrowie mieszkanie, w zależności od lokalizacji i standardu, miesięcznie czynsz może więc wynieść od ok. 250 do nawet 600 zł. Jest to istotny wydatek w domowym budżecie. Jego uniknięcie byłoby nie lada ulgą dla właścicieli. I tutaj myślenie o tradycyjnym schemacie, gdy za mieszkanie trzeba co miesiąc płacić czynsz, wywraca mieszkanie bezczynszowe.

Mieszkanie bezczynszowe vs. bezkosztowe

Pod pojęciem mieszkania bezczynszowego nie kryje się nic innego, jak właśnie mieszkanie, za które nie trzeba odprowadzać comiesięcznej opłaty do wspólnoty albo spółdzielni mieszkaniowej. Opłata nie jest pobierana m.in. na poczet funduszu remontowego, za sprzątanie części wspólnych, konserwację windy, odśnieżanie chodników i podjazdów. Kosztów nie generuje też wynagrodzenie spółdzielni albo wspólnoty, bo nie budynek nie jest pod ich zarządem.

Nie znaczy to, że jest to mieszkanie bezkosztowe – jeśli są w nim media jak woda, prąd, czy gaz, rachunki trzeba regulować u odpowiednich gestorów sieci. Trzeba także płacić za wywóz śmieci oraz zadbać o ogrzewanie lokalu.

Zalety mieszkania bezczynszowego

Największą zaletą mieszkania bezczynszowego jest… brak czynszu. Właściciele takich nieruchomości nie muszą co miesiąc płacić kilkuset złotych z tytułu użytkowania lokalu. Mogą więc oszczędzić znaczną sumę pieniędzy i to niekoniecznie w perspektywie długich lat, ale w bardzo krótkim czasie.

Zaoszczędzone pieniądze mogą inwestować albo wpłacać na konto oszczędnościowe. To właściciel decyduje, co chce zrobić z wolnymi środkami. Mieszkanie bezczynszowe zapewnia więc większą kontrolę nad finansami, szczególnie gdy weźmiemy pod uwagę, że nie trzeba obawiać się wzrostu ceny czynszu. A ten w ostatnich latach, podobnie jak nieruchomości w ogóle, mocno zdrożał.

Maile do zarządcy nieruchomości w sprawie konieczności pomalowania klatki schodowej pozostają bez odzewu? Trawa koszona jest za często? Projekty uchwał wspólnoty znowu nie zostały przygotowane na czas? Dla właścicieli mieszkań bezczynszowych są to obce problemy. Brak umowy z administratorem czy zarządcą nieruchomości sprawia, że sami odpowiadają za jej stan. Mają więc większą swobodę w podejmowaniu decyzji dotyczących budynku i jego otoczenia. Ponieważ budynki w których są mieszkania bezczynszowe zwykle nie liczą wiele lokali, liczba sąsiadów z którymi trzeba konsultować decyzje, jest niewielka.

Wady mieszkania bezczynszowego

Paradoksalnie, w przypadku mieszkań bezczynszowych, większość zalet można obrócić w wady. Oto kilka z nich:

• konieczność samodzielnego utrzymania nieruchomości. Brak czynszu to brak administratora albo zarządcy, a to przekłada się na większą odpowiedzialność za stan budynku po stronie mieszkańców. Nie ma do kogo napisać maila albo zadzwonić, że trzeba wymienić spaloną żarówkę na klatce schodowej. Albo, że dach przecieka lub w piwnicy stoi woda, bo kanalizacja wybiła. Brak opłat na fundusz remontowy i bieżące utrzymanie nieruchomości oznacza też, że wszelkie wydatki mieszkańcy muszą finansować sami. Zarówno planowane remonty, jak i niespodziewane naprawy,
• gdy trzeba będzie uregulować rachunek za remont albo naprawę, koszt na jednego mieszkańca może być relatywnie wysoki, ponieważ łącznie w budynku nie mieszka wiele osób. Pojedynczy niewielki budynek to też mniejsze możliwości negocjacji ceny po stronie wykonawcy,
• aby nie dać się zaskoczyć nagłym, dużym wydatkom, oszczędności czynione na czynszu dobrze jest samodzielnie odkładać na ewentualne remonty lub naprawy. Wymaga to jednak dyscypliny i większego zaangażowania w zarządzenie finansami,
• brak zarządcy oznacza, że wszyscy sąsiedzi podejmują decyzje wspólnie. Jeśli trzeba podpisać umowę np. z firmą remontową, należy wybrać reprezentanta, który zrobi to w imieniu wszystkich mieszkańców. Może się okazać, że jedna osoba nie będzie zgadzała się z postulatami większości i zablokuje je,
• mieszkań bezczynszowych jest na rynku niewiele, znalezienie ich w wymarzonej lokalizacji może być problematyczne.

Mieszkanie bezczynszowe. Czy warto?

Mieszkania bezczynszowe można kupić zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Ich ceny zasadniczo nie odbiegają od cen za metr kwadratowy mieszkania, od którego trzeba będzie co miesiąc płacić czynsz.

Formalności, jakie trzeba spełnić w banku, aby uzyskać kredyt hipoteczny na takie mieszkanie, też są analogiczne, jak przy ubieganiu się o kredyt na inne nieruchomości. Przede wszystkim należy więc wykazać odpowiednią zdolność kredytową i nie zalegać z innymi zobowiązaniami finansowymi. Trzeba wziąć pod uwagę, że chociaż z comiesięcznych opłat odpada czynsz, pozostają inne opłaty, a kupując mieszkanie na kredyt – także rata. Trzeba będzie również wpłacić wkład własny.

Mieszkanie bezczynszowe ma liczne zalety, ale nie jest wolne od wad. Dlatego decyzja o jego zakupie jest bardzo indywidualna, a szalę może przeważyć np. usposobienie przyszłego właściciela. Jeśli bowiem nie czuje się dobrze w kontaktach międzyludzkich, a załatwianie spraw związanych z mieszkaniem woli zlecać specjalistom niż zajmować się nimi osobiście, być może lepiej będzie, gdy wybierze lokal w budynku zarządzanym przez wspólnotę lub spółdzielnię.