Co to jest transza i jak jest wypłacana przy kredycie hipotecznym?

„Wypłata kredytu następuje w transzach w terminach i wysokościach ustalonych zgodnie z postanowieniami umowy” — ów zapis w umowie kredytowej, chociaż jest standardem, może brzmieć enigmatycznie. Czym więc są transze, kiedy są wypłacane i jak wpływają na proces budowy domu lub zakupu mieszkania? Odpowiedzi znajdziesz poniżej.

Co to jest transza?

Dla osoby, która dopiero zaczyna przygodę z kredytowaniem nieruchomości, wiele zapisów z umowy kredytowej wydaje się skomplikowanych. Transza to jeden z tych terminów, które na pierwszy rzut oka mogą budzić wątpliwości. W rzeczywistości definicja transzy kredytowej jest dość prosta: jest to część kwoty kredytu hipotecznego, wypłacana w określonych odstępach czasu lub po spełnieniu określonych warunków, które są wyszczególnione w umowie.

Czemu bank wypłaca kredyt w transzach?

Zastanówmy się, co by się stało, gdyby bank wypłacił całą kwotę kredytu na raz. Załóżmy, że finansowanie ma być przeznaczone na budowę domu. Jeśli bank wypłaciłby całą kwotę jednorazowo (a mówimy o setkach tysięcy złotych), nie miałby narzędzi do oceny, czy inwestycja przebiega zgodnie z harmonogramem, czy też została przerwana. Tym samym ryzyko kredytowe byłoby ogromne. Całość pieniędzy zostałaby bowiem wypłacona, a zabezpieczenie hipoteczne w postaci niedokończonego domu, nie pokryłoby wartości pożyczonych środków.

Idąc dalej tropem zapisów w umowie, często można tam znaleźć takie zdanie: „w okresie wypłaty transz kredytu tj. do momentu uruchomienia ostatniej transzy, strony ustalają karencję w spłacie kapitału kredytu”. Oznacza to, że kredytobiorca we wskazanym okresie spłaca jedynie odsetki od wypłaconej kwoty kredytu, bez konieczności regulowania części kapitałowej raty. Gdyby bank przelał jednorazowo całą kwotę, kredytobiorca musiałby od razu zacząć spłacać pełne raty kapitałowo-odsetkowe. Byłoby to duże obciążenie domowego budżetu, szczególnie w okresie, gdy dom nie jest ukończony, nie można w nim zamieszkać i np. trzeba dodatkowo wynajmować mieszkanie.

Jeszcze jedna hipotetyczna sytuacja, która uniemożliwia wypłatę pełnej kwoty kredytu na raz to ryzyko nieprawidłowego wykorzystania środków. Kredytobiorca, mając całą sumę na koncie, mógłby przeznaczyć pieniądze na inne cele, np. spłatę długów czy zakup samochodu. W efekcie pieniędzy na budowę domu mogłoby zabraknąć. I tutaj wracamy do punktu, gdzie omawialiśmy ryzyko kredytowe.

Jakie warunki należy spełnić, żeby bank wypłacił transzę kredytu?

W każdej umowie o kredyt hipoteczny są wyszczególnione warunki, jakie należy spełnić, żeby otrzymać zarówno pierwszą transzę kredytu hipotecznego, jak i kolejne. Owe zapisy mogą być różne w zależności od tego, czy kredyt ma służyć sfinansowaniu budowy domu, zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego czy z rynku wtórnego. Jeśli jesteś na etapie poszukiwania odpowiedniego kredytu, pomocny będzie ranking kredytów hipotecznych — znajdziesz w nim zestawienie aktualnych ofert, porównanie oprocentowania, prowizji i RRSO, a także informacje o wysokości miesięcznej raty.

Do wypłaty pierwszej transzy mogą być konieczne m.in.:

• podpisana umowa kredytowa,
• uiszczona wpłata z tytułu prowizji,
• ustanowione prawne zabezpieczenie spłaty kredytu,
• przedłożenie dokumentów takich jak: akt notarialny potwierdzający zakup nieruchomości, pozwolenie na budowę w przypadku inwestycji budowlanej, harmonogram prac budowlanych czy potwierdzenie wniesienia wkładu własnego,
• dodatkowe zaświadczenia, np. opinia rzeczoznawcy dotycząca wartości nieruchomości lub raport z inspekcji budowlanej.

Kolejne transze są wypłacane na podstawie rozliczenia poprzedniej puli pieniędzy, zgodnie z zapisanym w umowie harmonogramem. W przypadku domu w budowie zwykle odbywa się to po zakończeniu kolejnych etapów prac: doprowadzenia inwestycji do stanu surowego otwartego, surowego zamkniętego i domu pod klucz. Przed uruchomieniem kolejnej transzy należy przedstawić dokumentację potwierdzającą realizację danego etapu inwestycji. Może to być dziennik budowy z wpisami kierownika budowy, faktury za materiały i usługi, zdjęcia przedstawiające aktualny stan nieruchomości lub raport inspektora budowlanego.

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego to deweloper będzie otrzymywał transze zgodnie z postępem prac. Jeżeli kredyt dotyczy mieszkania z rynku wtórnego, które najczęściej jest już gotowe, bank również może wypłacać środki w transzach. Dzieje się tak np. w sytuacji, gdy część kredytu przeznaczona jest na prace wykończeniowe lub remontowe.

Na czyje konto bank wypłaca transze kredytu?

Bank wypłaca transze kredytu na konto, którego numer został podany w umowie kredytowej. Będzie to:

• konto kredytobiorcy, jeśli kredyt przeznaczony jest na budowę domu lub remont,
• konto dewelopera, jeśli kredyt finansuje zakup mieszkania z rynku pierwotnego,
• konto sprzedającego nieruchomość w przypadku zakupu mieszkania lub domu z rynku wtórnego.

Czy bank może odmówić wypłaty transzy kredytu?

Jeśli warunki zapisane w umowie nie zostały spełnione, bank nie wypłaci kolejnej transzy kredytu. Może się tak zdarzyć, gdy np.: kredytobiorca nie dostarczył wymaganej dokumentacji potwierdzającej realizację określonego etapu inwestycji, wykorzystał środki z poprzedniej transzy niezgodnie z celem kredytu lub wystąpiły opóźnienia w harmonogramie prac bez uzgodnienia z bankiem. Ostatni przykład pokazuje, jak istotne jest pozostawanie w kontakcie z kredytodawcą, jeśli pojawiają się nieprzewidziane opóźnienia.

Podpisując umowę kredytową na finansowanie budowy domu, wypłata transzy rozłożona jest na cały czas trwania prac, czyli zwykle od roku do dwóch lat. Jednak w trakcie inwestycji może okazać się, że realizacja opóźnia się z powodu problemów z dostawami materiałów, warunków pogodowych czy zmian w projekcie. W takich sytuacjach bank zwykle umożliwia zaktualizowanie harmonogramu prac i ustalenie nowych terminów wypłaty transz. Warto z tej opcji skorzystać, zamiast ryzykować wstrzymanie finansowania.