Co to jest LTV?

LTV to pojęcie z branży kredytowej, a konkretnie: skrót od wyrażenia „Loan to Value”. Co to oznacza? Czym jest wskaźnik LTV przy kredycie hipotecznym? Jaki ma wpływ na decyzję kredytową? Przeczytaj i dowiedz się też, jak można go samodzielnie obliczyć.

Niektóre pojęcia ze słownika kredytobiorcy nie brzmią obco, nawet gdy kredyt hipoteczny zaciągany jest po raz pierwszy. Są wśród nich: hipoteka, oprocentowanie, marża czy kapitał. Są też takie, z którymi spotykając się po raz pierwszy, trudno odgadnąć, co oznaczają. Wśród nich prym wiedzie wskaźnik LTV — tajemnicze pojęcie, pod którym kryją się niebywale ważne informacje, od których zależą warunki kredytu, jakie możemy otrzymać.

Co oznacza wskaźnik LTV?

Sam skrót LTV pochodzi od angielskiego pojęcia „Loan-to-Value”, czyli „pożyczka od wartości”. Przy kredycie hipotecznym określa on stosunek wartości kredytu hipotecznego do wartości nieruchomości, na którą kredyt jest udzielony. Mówiąc inaczej: wyrażany w procentach wskaźnik obrazuje relację między kwotą kredytu a wartością nieruchomości, która z owego kredytu ma zostać sfinansowana.

Definicję wskaźnika LTV można też znaleźć w Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Czytamy w niej, że LTV to „wskaźnik wyrażający stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości”. KNF informuje także, że bank będący kredytodawcą powinien badać poziom tego wskaźnika przed podjęciem decyzji o udzieleniu kredytu, a także w trakcie trwania umowy monitorować jego poziom.

Do czego służy wskaźnik LTV?

Przed udzieleniem decyzji kredytowej, banki obliczają wskaźnik LTV, aby ocenić ryzyko kredytowe. Wysoki wskaźnik LTV oznacza, że kredyt hipoteczny stanowi większy odsetek wartości nieruchomości. Dla kredytodawcy oznacza to większe ryzyko — gdyby bowiem w ciągu kilkudziesięciu lat (zwykle tyle wynosi okres kredytowania przy kredycie hipotecznym) nieruchomość straciła na wartości, nie pokryje zobowiązania. Niższy wskaźnik LTV świadczy natomiast o niższym ryzyku ponoszonym przez bank, ponieważ pożyczone pieniądze stanowią mniejszy wkład w nieruchomość.

Jeszcze kilkanaście lat temu można było uzyskać kredyt hipoteczny, gdy LTV wynosiło 100%. Zgodnie z obecnymi rekomendacjami KNF, wskaźnik LTV nie może wynosić więcej niż 90%, a i taki wynik wymaga dodatkowych zabezpieczeń (ubezpieczenia, blokady środków na rachunku bankowym itd.). Zwykle limit LTV stanowiony przez banki wynosi 80%.

Jak można przeczytać w raporcie AMRON-SARFiN na temat kredytów mieszkaniowych i cen transakcyjnych nieruchomości, „w III kwartale 2023 roku ponownie zanotowano wzrost udziału kredytów o wskaźniku LTV powyżej 80%. Ich odsetek zwiększył się o 1,64 p.p. do 24,21%”. W tym samym okresie udział kredytów o LTV na poziomie od 50 do 80% spadł o 0,98 p.p. i wyniósł 51,49%. Spadł również udział kredytów o wskaźniku LTV od 30 do 50% oraz kredytów z LTV do 30%. Te ostatnie zanotowały o 0,48 p.p., do poziomu 12,98%.

Co wpływa na wysokość wskaźnika LTV?

Zgodnie z rekomendacją KNF, jednym z najistotniejszych czynników branych pod uwagę przy ustaleniu maksymalnego poziomu wskaźnika LTV powinien być przewidywany stopień odzysku zaangażowanych przez bank środków z danego typu zabezpieczenia. Wpływ na niego ma m.in. warunki rynkowe jak historyczna zmienność cen na rynku nieruchomości, efektywność procesu dochodzenia roszczeń czy scenariusze zbycia zabezpieczenia np. w procesie egzekucyjnym.

Ponadto kryteriami, które również są brane pod uwagę przy obliczaniu wskaźnika LTV są:

• rodzaj nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie,
• okres na jaki została zawarta umowa (im dłuższa umowa tym bardziej ostrożny poziom wskaźnika LTV),
• rodzaj oprocentowania,
• wartość dodatkowego obligatoryjnego zabezpieczenia, jeśli takie przewidziano (np. ubezpieczenie spłat).

Istotnym czynnikiem, który ma wpływ na wysokość wskaźnika LTV jest też wkład własny. Wpłacenie większego wkładu własnego zmniejszy kwotę kredytu w stosunku do wartości nieruchomości i tym samym obniży wskaźnik LTV.

Koszt kredytu a wskaźnik LTV

Aby poznać całkowity koszt kredytu, można skorzystać z kalkulatora kredytu hipotecznego, takiego jak na stronie PoliczKredyt. Podając wartość nieruchomości, wysokość wpłaty własnej, kwotę kredytu oraz okres kredytowania, symulator policzy poglądowe koszty zobowiązania w kilku bankach. Dzięki temu można poznać nie tylko miesięczną wysokość raty, ale też całkowity koszt kredytu w wielu instytucjach finansowych. A ten, jak już wyjaśniliśmy, jest zależny m.in. od wysokości wkładu własnego i wskaźnika LTV.

Wysoki wskaźnik LTV wpłynie na wyższe koszty kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji bank może nie tylko wymagać dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia albo depozytu określonej kwoty, ale też nałożyć wyższą marżę lub prowizję.

Warto jednak mieć na uwadze, że baki rozpatrują wnioski kredytowe indywidualne i w zgodzie ze swoją polityką więc warunki oferty kredytowej mogą różnić pomiędzy różnymi instytucjami. Dlatego zawsze warto skonsultować się z ekspertem finansowym, który pomoże przy podjęciu decyzji oraz wskaże, jakie kroki podjąć, aby obniżyć wskaźnik LTV i negocjować lepsze warunki kredytowe.