Budowa domu bez pozwolenia a kredyt hipoteczny — czy to możliwe?

Jeśli planujesz budowę domu jednorodzinnego o powierzchni do 70 m², nie potrzebujesz pozwolenia. Ale co z kredytem na taką inwestycję? Czy bez problemu go dostaniesz, skoro przy standardowych procedurach banki wymagają przedłożenia prawomocnego pozwolenia na budowę? Sprawdź, jakie formalności są konieczne i na co zwrócić uwagę, aby sfinansować budowę małego domu.

Metraż to nie wszystko. Jaki dom można postawić bez pozwolenia?

Masz działkę budowlaną i marzysz o własnym domu, ale jednocześnie chcesz maksymalnie uprościć formalności związane z jego budową? Możesz skorzystać z rządowego programu „Dom bez pozwolenia”. Od 3 stycznia 2022 r. dom o powierzchni do 70 m² (użytkowej do 90 m²) możesz postawić na podstawie ułatwionego zgłoszenia i bez obowiązku ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy.

Oprócz ograniczenia metrażu, taki budynek musi spełniać następujące warunki:

• powinien służyć zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych (uwaga — w przypadku budynku rekreacji indywidualnej dalsze wytyczne są inne);
• musi być wolnostojący;
• nie może mieć więcej niż dwóch kondygnacji — poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz piwnicę uznaje się za kondygnacje;
• obszar oddziaływania domu musi mieścić się w całości na działce, na której został zaprojektowany; 
• jego budowa musi być zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• jeżeli obszar, na którym chcesz wybudować dom, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy;
• w przypadku braku zatrudnienia kierownika budowy, musisz złożyć oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową;
• wśród niezbędnej dokumentacji, jaką musisz złożyć, jest projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany. Pamiętaj, że nawet stawiając dom bez pozwolenia, musisz przestrzegać wymagań techniczno-budowlanych, określonych w rozporządzeniu dotyczącym warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, m.in. odległości od granicy działki budowlanej;
• gdy złożysz dokumenty do starosty lub prezydenta miasta, nie zapomnij o zgłoszeniu powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego planowanego terminu rozpoczęcia budowy.

Dom bez pozwolenia a kredyt hipoteczny

Przygotowując się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, z pewnością trafisz na listę dokumentów, których będzie wymagał bank przyznający finansowanie. Wśród tych najczęściej wymienianych są:

• odpis z księgi wieczystej działki,
• wypis z rejestru gruntów,
• decyzja o warunkach zabudowy lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• projekt budowlany,
• kosztorys inwestycji,
• operat szacunkowy,
• harmonogram prac budowlanych,
• prawomocne pozwolenie na budowę.

Konkretne, szczegółowe listy potrzebnych dokumentów różnią się pomiędzy instytucjami. Dlatego niektóre z nich np. BNP Paribas, Millenium Bank, Santander Bank, Velo Bank czy PKO BP akceptują zastąpienie pozwolenia na budowę zgłoszeniem budowy domu, o ile jest to zgodne z aktualnym prawem budowlanym.

To, jakie zgłoszenia, zaświadczenia, zgody czy oświadczenia będziesz musiał złożyć w zamian za pozwolenie na budowę, także zależy od polityki danego banku. Najczęściej są to:

• kopia zgłoszenia właściwemu organowi administracji budowy domu niewymagającego pozwolenia i potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia;
• oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych;
• oświadczenie o przyjęciu odpowiedzialności za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy.

Jakie warunki należy spełnić, aby otrzymać kredyt na dom bez pozwolenia?

Decyzja o przyznaniu kredytu hipotecznego nie zapada wyłącznie na podstawie przedstawionego pozwolenia na budowę lub dokumentów, które mogą je zastąpić, gdy budujesz dom bez formalności. Gdy analityk bankowy będzie zajmował się Twoim wnioskiem kredytowym, weźmie pod uwagę także takie czynniki jak: zdolność kredytowa (możesz ją policzyć za pomocą kalkulatora zdolności kredytowej), historia kredytowa, wkład własny czy stabilność źródła dochodów oraz ich wysokość. Pod uwagę weźmie także takie detale jak wykonywany zawód, zajmowane stanowisko oraz liczba osób na utrzymaniu.

W przypadku kredytu hipotecznego istotną rolę odgrywa też wiek kredytobiorcy — wiele banków nie udzieli zobowiązania na okres dłuższy, niż czas pozostały do osiągnięcia przez klienta maksymalnego wieku określonego w polityce kredytowej. Zazwyczaj wynosi on od 70 do 75 lat. W praktyce oznacza to, że im starszy wnioskodawca, tym krótszy może być okres kredytowania, a to wpłynie na wysokość miesięcznej raty. Jeśli jej stosunek do dochodów będzie zbyt wysoki (szacuje się, że nie powinien przekraczać 40% miesięcznego dochodu), bank może odmówić przyznania kredytu lub zaproponować niższą kwotę finansowania. Dlatego przed złożeniem wniosku warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową. Najlepiej zrobić to z ekspertem finansowym, który nie tylko oszacuje Twoją zdolność kredytową, ale też pomoże w wyborze najlepszej dla Ciebie oferty kredytowej.

Czy dom bez pozwolenia jest dla banku zabezpieczeniem spłaty kredytu?

W przypadku domu bez pozwolenia na budowę bank może bardziej szczegółowo analizować dokumenty potwierdzające legalność inwestycji, takie jak zgłoszenie budowy, projekt architektoniczny, warunki zabudowy czy zgodność z aktualnie obowiązującym prawem. Jeśli inwestycja spełnia te wymogi, nie ma przeciwwskazań, aby została zaakceptowana jako zabezpieczenie kredytu.

Pamiętaj też, że kredyt na dom w budowie jest wypłacany w transzach. Każda transza jest przekazywana zgodnie z ustalonym harmonogramem, który odpowiada postępom prac budowlanych. Zwykle wypłata kolejnej części pieniędzy jest możliwa dopiero po przedstawieniu dokumentacji potwierdzającej ukończenie określonego etapu budowy. Nie inaczej jest w przypadku domu bez pozwolenia.

Budowa domu bez pozwolenia a kredyt. Podsumowanie

Choć budowa domu o powierzchni do 70 m² jest uproszczona za sprawą braku wymogu uzyskania pozwolenia na budowę, nie oznacza to, że proces uzyskania kredytu hipotecznego na sfinansowanie inwestycji będzie równie prosty. Banki będą wymagały bowiem kompletnej dokumentacji potwierdzającej legalność i realność inwestycji, a także wnikliwie przeanalizują Twoją zdolność kredytową i stabilność finansową. Weź pod uwagę, że niektóre instytucje finansowe mogą odmówić kredytowania takiej inwestycji. Najlepiej więc skontaktuj się z ekspertem finansowym, który pomoże Ci znaleźć bank, który przybliży Cię do spełnienia marzenia o własnym domu.