Rzeczoznawca majątkowy – jak może pomóc, gdy starasz się o kredyt hipoteczny?

Wnioskując o kredyt hipoteczny, trzeba podać kwotę zobowiązania, które ma zostać udzielona przez bank. Aby jednak otrzymać kredyt, trzeba mieć nie tylko zdolność kredytową, ale też dopełnić odpowiednich formalności. Jedną z nich jest dostarczenie operatu szacunkowego. Wycenę przygotowuje rzeczoznawca majątkowy.

Rzeczoznawca – kredyt hipoteczny. Operat szacunkowy niezbędnym dokumentem

Osoby, które składają wniosek kredytowy, muszą dostarczyć odpowiednie dokumenty, takie jak m.in. zaświadczenie o wysokości dochodów czy PIT za ostatni rok/dwa lata. Niezbędny jest również operat szacunkowy. To szczególna forma wyceny nieruchomości; jednocześnie operat jest dokumentem urzędowym, a jego wzór jest jednolity niezależnie od tego, gdzie położona jest nieruchomość, dla której był sporządzany.

Operat szacunkowy zawsze przygotowuje rzeczoznawca majątkowy, czyli osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Każdy rzeczoznawca, który zda egzaminy końcowe i zyska uprawnienia, jest wpisywany do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych.

Głównym zadaniem rzeczoznawcy jest określenie wartości danej nieruchomości. Specjalista bierze przy tym pod uwagę różne czynniki, m.in. rodzaj nieruchomości, lokalizację, metraż, kondygnację, standard wykończenia, rozkład funkcjonalny, a także stan techniczny budynku czy stan prawny. Wszystko to wpływa na to, jaka jest ostateczna wartość nieruchomości, która zostanie następnie umieszczona w operacie szacunkowym.

Rzeczoznawca do kredytu hipotecznego: dlaczego wycena nieruchomości jest tak ważna?

Operat szacunkowy jest zatem dokumentem niezbędnym, by potencjalny nabywca nieruchomości mógł uzyskać kredyt hipoteczny, którym sfinansuje zakup domu czy mieszkania. Nie ma przy tym znaczenia, czy chodzi o nieruchomość z rynku pierwotnego, czy wtórnego – w obu przypadkach wycena dokonana przez rzeczoznawcę będzie niezbędna.

Dlaczego jednak bank, który ma udzielić kredytu hipotecznego, potrzebuje operatu szacunkowego? Z perspektywy instytucji finansowej wartość nieruchomości jest kluczowa, ponieważ można dzięki niej ustalić, czy nieruchomość faktycznie może pełnić rolę zabezpieczenia kredytu. Bank weryfikuje w ten sposób, czy sprzedaż nieruchomości w sytuacji, gdy kredytobiorca przestaje spłacać zobowiązanie, pozwoli na zaspokojenie roszczeń banku wynikających z faktu, że jest wierzycielem. Gdyby na przykład okazało się, że wartość nieruchomości została oceniona przez rzeczoznawcę jako znacznie niższa niż kwota, której potrzebuje kredytobiorca, by sfinalizować transakcję, to bank może nie zgodzić się na udzielenie kredytu (lub umożliwi zaciągnięcie zobowiązania, ale na niższą kwotę niż pierwotnie chciał kredytobiorca).

Wartość nieruchomości a wskaźnik LtV

Z wartością nieruchomości związany jest również wskaźnik LtV (Loan to Value), istotny zarówno z perspektywy banku, jak i kredytobiorcy. Informuje on, ile procent zabezpieczenia (czyli wartości nieruchomości) stanowi dług kredytobiorcy.

Przyjmuje się, że LtV nie powinien być wyższy niż 80-90 proc. Tym samym kredytobiorca powinien wnieść co najmniej 10-20 proc. wkładu własnego, czyli 10-20 proc. kwoty potrzebnej do zakupu nieruchomości. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy kredytobiorca zaciąga zobowiązanie w ramach programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – w takim wypadku nie musi posiadać wkładu własnego. Konieczne jest jednak spełnienie innych warunków, w tym posiadanie odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej.

Osoby, które chcą sprawdzić swoją zdolność jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego, mogą skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej.

Rzeczoznawca nieruchomości: operat zlecony przez kredytobiorcę czy przez bank?

Wiele osób składających wniosek o kredyt hipoteczny nie ma pojęcia o konieczności przedstawienia operatu szacunkowego. W związku z tym banki zazwyczaj same zlecają wykonanie wyceny nieruchomości (oczywiście za zgodą przyszłego kredytobiorcy). Warto jednak mieć świadomość, że klient nie musi decydować się na rzeczoznawcę proponowanego przez bank; możliwe jest przedstawienie operatu sporządzonego przez samodzielnie wybranego specjalistę.

Koszt operatu szacunkowego waha się zazwyczaj w granicach 300-600 zł dla mieszkań i 800-1200 zł (lub więcej) dla domów jednorodzinnych.

O czym jeszcze warto pamiętać przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny?

Wnioskodawca jest zobowiązany do dopełnienia określonych formalności, w tym dostarczenia wszystkich niezbędnych dokumentów. Przed złożeniem wniosku kredytowego warto natomiast zadbać zarówno o sprawdzenie zdolności kredytowej, jak i o porównanie ofert kredytów hipotecznych różnych banków – pomóc może w tym ranking kredytów hipotecznych. Przyszły kredytobiorca będzie mógł dzięki porównywarce kredytów hipotecznych wybrać ofertę, która odpowiada mu najbardziej – w tym m.in. pod kątem całkowitych kosztów kredytu, wysokości raty czy np. wymaganego wkładu własnego.