Jak sfinansować zakup mieszkania z rynku wtórnego  

Marzenie o własnym mieszkaniu wciąż pozostaje niespełnione dla szerokiej grupy Polaków. Zazwyczaj najpoważniejszym ograniczeniem w zakupie są oczywiście pieniądze. W jaki sposób sfinansować zakup mieszkania? Jak się do tego przygotować i z czym należy się liczyć?

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania

Najpopularniejszą formą finansowania nieruchomości są kredyty hipoteczne. Ten rodzaj finansowania nazywa się celowym. Środki z kredytu można przeznaczyć na zakup mieszkania lub domu, budowę domu, a także zakup samej działki budowlanej lub remont nieruchomości. Kredyty hipoteczne to zwykle kredyty długoterminowe – nawet do 35 lat. Zabezpieczeniem spłaty kredytu jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku kredytującego, na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości. Kredyty hipoteczne mogą mieć zmienne (oparte o WIBOR) lub okresowo stałe oprocentowanie

Jak dostać kredyt na mieszkanie?

Sama procedura uzyskania kredytu hipotecznego nie jest specjalnie skomplikowana, ale zanim otrzymamy kredyt musimy spełnić wiele warunków, aby bank przyznał nam finansowanie.

Pierwszą zasadniczą kwestią jest nasza zdolność kredytowa, czyli możliwość regularnej spłaty zobowiązania w określonej wysokości i czasie. Bank ustala ją w oparciu o nasze zarobki i źródło ich pochodzenia, czyli formę umowy, na jaką jesteśmy zatrudnieni, staż pracy i perspektywy zawodowe np. ze względu na branżę.  Aby wstępnie ustalić swoją zdolność kredytową możemy też skorzystać z dostępnego kalkulatora zdolności kredytowej.  W dokładniejszym oszacowaniu naszej zdolności kredytowej pomoże nam również ekspert kredytowy, na którego wiedzy i praktyki warto się oprzeć ubiegając się o finansowanie. Ekspert pomoże także w wyborze najbardziej optymalnej dla nas oferty.

Wkład własny do kredytu na mieszkanie

Kolejny istotny przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny aspekt, to wkład własny. Według ostatniej Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego powinien on wynosić, co najmniej 20% wartości nieruchomości, którą pragniemy nabyć. Są jednak wiąż dostępne oferty z wymaganym 10% wkładem własnym, które jednak wymagają dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu.

Co jeśli nie dysponujemy wkładem własnym w wymaganej wysokości albo nie posiadamy go wcale? Czy skazuje nas do na niepowodzenie w ubieganiu się o kredyty na mieszkanie? Już nie. Od 2022 roku z pomocą kredytobiorcom przychodzi Nowy Ład. Zgodnie z ustawą Państwo, za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego, będzie gwarantować od 10% do 20% kwoty kredytu, nie więcej jednak niż 100 tys. zł. Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego. Kredyt będzie udzielany na minimum 15 lat.

Historia i wiarygodność kredytowa

Trzecim istotnym kryterium przyznania kredytu hipotecznego jest nienaganna historia kredytowa. Bank analizuje ją na podstawie wpisów w rejestrze BIK, czyli Biurze Informacji Kredytowej. BIK gromadzi wszystkie dane zgromadzone na temat Twoich zadłużeń finansowych – tych aktualnych i tych już spłaconych. Jeśli do tej pory spłacałeś swoje zobowiązania w terminie, albo zdarzały się nawet kilkudniowe opóźnienia Twoja ocena powinna być dla banku zadowalająca. Możesz sprawdzić swój rating także samodzielnie, korzystając z narzędzi, jakie daje założenie konta w BIK i samodzielne wykonanie raportu wiarygodności.

Przeczytaj: Ocena punktowa BIK – od czego zależy?

Co jeśli ocena nie jest wystarczająco dobra? W artykule poniżej Eksperci mFinanse przedstawiają, jak wygląda zależność pomiędzy historią kredytową a kredytem hipotecznym, a także wyjaśniają, czy negatywny wpis w BIK-u może przekreślić szansę na uzyskanie finansowania.

Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Pierwszym krokiem, kiedy znamy już naszą zdolność kredytową, jest oczywiście znalezienie odpowiedniej nieruchomości. Rynek wtórny mieszkań zachowuje się bardzo dynamicznie w 2022 roku. Ceny nieruchomości wprawdzie nadal rosną, ale już nieco wolnej niż w roku ubiegłym, gdzie sięgały w wybranych miastach nawet 20% RdR. Na skutek wzrostu stóp procentowych coraz częściej pojawiają się okazje cenowe, ale te zwykle szybko znikają, jeśli kupujący dysponuje gotówką i gwarantuje szybki finał transakcji.  

Zobacz: Aktualny ranking kredytów hipotecznych

Jak szukać mieszkania?

Każdy kupujący sam musi określić dla siebie najważniejsze kryteria wyboru. Wśród nich, poza ceną, znają się na pewno: lokalizacja, metraż, dodatkowa przestrzeń (ogródek, balkon, miejsce postojowe, inne części wspólne), opcja do remontu czy przeprowadzki i inne uwarunkowania. Poszukiwanie to często żmudny proces, który potrafi trwać wiele miesięcy. Regularne przeglądanie ofert nieruchomości czy oględziny wybranych lokali zajmują wiele czasu. Kiedy takowy już znajdziemy trzeba jeszcze przygotować się na czas, jaki poświęcimy na sprawdzenie tej nieruchomości – czy jest wolna od wad prawnych, zadłużeń itp., Jeśli nie mamy na to zbyt wiele czasu, warto to zadane powierzyć specjalistom, czyli sprawdzonej agencji nieruchomości.

Kiedy znajdziesz już wymarzoną nieruchomość i zawrzesz umowę przedwstępną, czas na wybór optymalnej oferty banku. Tylko jak ją wybrać? Jak porównać parametry i sprawdzić czy podejmujemy właściwą decyzję? Można oczywiście zrobić to samodzielnie, choć to proces czasochłonny i nie zawsze gwarantujący sukces w postaci przyznania kredytu. Dlatego warto skorzystać z bezpłatnej pomocy eksperta finansowego, który udzieli Ci profesjonalnego wsparcia nie tylko na etapie analizy różnych rozwiązań, ale także będzie Ci towarzyszył aż do podpisania umowy z bankiem. Objaśni zapisy w umowie, pomoże zgromadzić wymagane do banku dokumenty i złoży w Twoim imieniu wniosek kredytowy.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego – niezbędne dokumenty

• Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania na kredyt – w umowie określamy termin zawarcia umowy ostatecznej oraz termin wpłaty całkowitej kwoty. Na tym etapie kupna wpłacany jest też zadatek, bądź zaliczka – w zależności jak ustalą to strony transakcji. Warto by taką umowę sporządził notariusz.
• Odpis z księgi wieczystej danej nieruchomości (lub wydruku z internetowego rejestru),
• Wycena nieruchomości – zleca ją bank w przypadku, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny na daną nieruchomość. Tak zwany operat szacunkowy pozwala na zabezpieczenie się w przypadku, gdybyś nie spłacał kredytu. Operat pozwala również na sprawdzenie, jaka jest faktyczna rynkowa wartość danej nieruchomości.
• Dokument potwierdzający prawo własności zbywcy do nieruchomości (np. zaświadczenie o darowiźnie lub akt kupna-sprzedaży),
• Dokumenty potwierdzające niezalegania przez dotychczasowego właściciela z opłatami do spółdzielni mieszkaniowej, wodociągów, zakładu energetycznego czy gazowego.