Co wpływa na wysokość raty kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny jest długoletnim zobowiązaniem. Umowa kredytowa może trwać nawet 30 lat. Podejmując decyzję o tym zobowiązaniu zastanawiamy się przede wszystkim czy przez cały okres spłaty, będzie nas na to stać i jakie okoliczności mogą sprawić, że rata kredytu wzrośnie. Co zatem wpływa na wysokość raty kredytu hipotecznego? Z czym musimy się liczyć i co możemy przewidzieć?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego. Oprocentowanie stałe czy zmienne?

Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem

W przypadku oprocentowania zmiennego składa się ze wskaźnika referencyjnego WIBOR oraz marży banku (stałej w całym okresie kredytowania). Większość polskich kredytów hipotecznych to właśnie kredyty oparte na zmiennym oprocentowaniu.

Oprocentowanie kredytu = stała marża banku + WIBOR

Wysokość raty może zatem, zmieniać się co 3 lub 6 miesięcy, w zależności od zastosowanej przez bank stawki WIBOR (3-miesięczny lub 6-miesięczny). Poziom stóp procentowych bezpośrednio wpływa na wysokość naszego kredytu oraz oszczędności. Marża jest to bezpośredni zysk banku z udzielenia klientowi kredytu. Ryzyko zmiany stopy procentowej w trakcie spłaty kredytu dotyczy wszystkich kredytów o zmiennym oprocentowaniu. To kredytobiorca podejmuje ryzyko wzrostu rat i uszczuplenia domowego budżetu. Przed podjęciem decyzji najlepiej śledzić sytuację ekonomiczną oraz sprawdzać rekomendacje ekspertów. W przypadku zaciągania kredytu hipotecznego na kilkadziesiąt lat trudniej przewidzieć, jak kształtowały się będą stopy procentowe. Obecnie są one na rekordowo wysokim poziomie – najwyższym od 19 lat. Ale oczywiście nie będzie tak zawsze. Eksperci przewidują, że pierwsze spadki poziom stóp procentowych zaczną się pojawiać w 2024 r.

Oblicz: Zdolność kredytowa

Kredyt ze stałym oprocentowaniem

W przypadku oprocentowania stałego lub w zasadzie okresowo stałego bank gwarantuje stabilną, niezmienną wysokość raty bez względu na wzrost wartości stóp procentowych. Aktualnie dostępne oferty na rynku ograniczają jednak okres obowiązywania stałej stopy procentowej do 5 lat. Po tym okresie kredyt będzie oprocentowany z wykorzystaniem aktualnej na ten czas stawki WIBOR. Wysokość rat będzie, zatem zależna od jego wysokości. W okresie obowiązywania 5 letniej stałej stopy bazowej nie będziesz mieć możliwości zmiany oprocentowania na zmienne.  Kredyty z oprocentowaniem stałym są obecnie droższe, niż te z oprocentowaniem zmiennym, bo to bank bierze na siebie ryzyko zmiany stóp procentowych.

Zobacz też: Ranking kredytów hipotecznych

Zmiana oprocentowania kredytu na oprocentowanie stałe

Czy możemy nasz kredyt w trakcie umowy zmienić na kredyt ze stałym oprocentowaniem? Tak. Jest taka możliwość. Można to zrobić na dwa sposoby:

1. Aneksując swoją umowę kredytową o zmianę sposobu ustalania oprocentowania – w ramach tego samego banku, w którym masz już kredyt.
2. Refinansując swój kredyt w innym banku, przy założeniu, że nowy kredyt będzie miał oprocentowanie stałe. W tym przypadku musisz się jednak liczyć z procedurą ubiegania się o kredyt od nowa, tj. z oceną zdolności kredytowej, koniecznością wniesienia wkładu własnego (może go stanowić częściowo już spłacone mieszkanie) czy ponowną zapłatą prowizji za udzielenie kredytu.

Kredyt hipoteczny – raty równe czy malejące?

Ten wybór również determinuje wysokość naszej przyszłej raty. Raty malejące opłacają się bardziej, ale mimo to większość kredytobiorców wybiera raty stałe. Dlaczego?

Rata malejąca podzielona jest na część kapitałową i odsetkową:

• Część kapitałową ustala się, jako początkową kwotę zadłużenia podzieloną przez czas spłaty kredytu.
• Część odsetkową wylicza się na podstawie iloczynu 1/12 rocznej stopy oprocentowania kredytu oraz aktualnego salda zadłużenia, które maleje proporcjonalnie do czasu zwracania pożyczonych pieniędzy.  Wartość odsetkowa raty malejącej stopniowo się kurczy, sprawiając, że staje się ona po pewnym czasie niższa od raty równej.

Zaletami tak malejących są niewątpliwie: szybsza spłata kredytu, niższy koszt całkowity zobowiązania, szybsza spłata kapitału i zmniejszanie się wysokości rat a co za tym idzie stopniowe odciążanie domowego budżetu.

Rata równa charakteryzuje się tym, że jej comiesięczna wartość, przez cały okres kredytowania, jest taka sama. Jednak początkowo kredytobiorca spłaca przede wszystkim odsetki – są one większością raty kredytu. Tylko jej niewielki procent to rata kapitałowa. Dopiero z czasem te proporcje się zmieniają, co oznacza, że pierwsze lata spłaty zobowiązania ratami równymi to płacenie bankowi za to, że udzielił nam kredytu.

Większość kredytobiorców wybiera raty równe. Dzieje się to, dlatego, że raty malejące posiadają kilka mankamentów: początkowo wysokość tych płatności jest bardzo duża. Osiąga ona wartość rat równych dopiero po 142 miesiącach, a oszczędność widać dopiero pod koniec spłaty kredytu. Banki są również znacznie bardziej ostrożne, przy ocenie zdolności kredytowej osób, ubiegających się o ten rodzaj rat. Wiąże się to z wyższym obciążeniem budżetu. Decyzja jednak zawsze należy do samego kredytobiorcy.