Zakup mieszkania od dewelopera

Marzenie o własnym M możemy spełnić na kilka sposobów ale jeśli mamy na myśli zakup, możemy zrealizować go na dwa sposoby. Rynek nieruchomości w Polsce obejmuje dwa segmenty: rynek pierwotny i rynek wtórny. Rynek pierwotny to mieszkania nowe – budowane przez deweloperów. Rynek wtórny – to mieszkania wcześniej zamieszkiwane. Najczęściej sprzedawane przez indywidualne podmioty.  Na czym polega zakup mieszkania od dewelopera? Jak przebiega proces finansowania z udziałem kredytu hipotecznego?

Kupno mieszkania z rynku pierwotnego

Zakup mieszkania od dewelopera obejmuje kilka etapów:

1/ Wybór nieruchomości

To jeden z najtrudniejszych momentów podczas ścieżki zakupu, bo decyduje o tym, że życie w nowym miejscu będzie komfortowe. Dla każdego kupującego kryteria oceny atrakcyjności danej lokalizacji będą inne, ale to na co powinniśmy zwrócić uwagę to z pewności: lokalizacja; drogi dojazdowe; metraż mieszkania;  bliskość sklepów, przedszkoli, terenów zielonych.

2/  Sprawdzenie wiarygodności sprzedającego

Znowelizowana od 1 lipca 2022 Ustawa deweloperska zakłada, że firma deweloperska musi przedstawić kupującym tzw. prospekt informacyjny opisujący szczegóły inwestycji. W prospekcie powinny się znaleźć takie informacje jak opis doświadczenia inwestycyjnego, czy są prowadzone wobec niego jakieś egzekucje, jaki jest stan prawny działki, jak wygląda jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego działek w pobliżu np. planowane inwestycje drogowe bądź inne o cechach uciążliwości w promieniu aż 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim; czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia, jaki jest termin jej zakończenia i przeniesienia prawa własności nieruchomości, kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy).

3/ Ustalenie warunków finansowania z ekspertem kredytowym

Dzięki wiedzy doświadczonego eksperta finansowego proces uzyskania kredytu na mieszkanie będzie znacznie łatwiejszy. Ekspert przeprowadzi z Tobą bezpłatnie analizę zdolności kredytowej, pomoże dokonać wyboru optymalnej oferty banku finansującego kredyt hipoteczny, poinformuje o tych, jakie dokumenty będą niezbędne w procesie finansowania.

4/ Umowa rezerwacyjna

Jest to umowa cywilno-prawna obowiązująca zazwyczaj przez miesiąc. Wiąże się ona z koniecznością wpłaty zaliczki lub zadatku. Ustawa deweloperska wprowadza wymóg formy pisemnej dla umowy rezerwacyjnej pod rygorem nieważności. Istotnym dla nabywców rozwiązaniem jest wprowadzenie maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu, określonej w prospekcie informacyjnym. Projekt przewiduje ponadto warunki obligatoryjnego zwrotu opłaty rezerwacyjnej oraz zaliczenia jej na poczet ceny lokalu w razie, gdy dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej.

5/ Umowa deweloperska

Umowa deweloperska została dokładnie określona  w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która potocznie jest zwana ustawą deweloperską. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę po zakończeniu inwestycji, a kupujący zobowiązuje się do zapłaty kwoty wymienionej w umowie.  Umowa ta jest zawsze zawierana w formie aktu notarialnego.

W przypadku zakupu z udziałem kredytu hipotecznego koniecznie musimy zadbać o to, aby zabezpieczyć się przed sytuacją, w której podpiszemy umowę z deweloperem, a bank nie udzieli nam finansowania. Jeśli chcesz znać więcej szczegółów dotyczących przebiegu  procesu kredytowego przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego,  przeczytaj artykuł pod linkiem poniżej.  Dowiedź się, o co warto zadbać i w jakiej kolejności powinieneś podpisywać zobowiązania.

6/ Złożenie wniosku o kredyt, wraz z niezbędną dokumentacją

Nieruchomość kupowana od dewelopera wymaga obszerniejszej dokumentacji. Do wniosku o kredyt hipoteczny powinieneś dołączyć umowę deweloperską oraz:

• wypis z KRS-u (Krajowego Rejestru Sądowego) dewelopera,
• wydruk z CEIDG z numerem NIP i REGON dewelopera,
• oświadczenie dewelopera o pełnomocnictwie osób go reprezentujących,
• decyzję o pozwoleniu na budowę,
• zaświadczenie o zakończeniu budowy (jeśli dotyczy),
• zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego lub zgłoszenie zakończenia prac budowlanych (jeśli dotyczy),
• potwierdzenie wniesienia wkładu własnego,
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości, na której ma stanąć budynek,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów, rzutów nieruchomości oraz decyzji podziałowych działek.
• Zwykle kredyty hipoteczne w przypadku mieszkań kupowanych od dewelopera w trakcie budowy, wypłacane są w transzach, a nie jednorazowo. Przekazanie kolejnej części środków jest uzależnione  od postępów inwestycji, określanych podczas inspekcji budowlanej.

Zobacz też: Jak sfinansować zakup mieszkania?

7/ Odbiór nieruchomości

Odbiór techniczny jest momentem, w którym niejako potwierdzamy zgodność tego, co otrzymaliśmy fizycznie z tym, co jest napisane w naszej umowie. Odbiór lokalu musi nastąpić po zawiadomieniu o zakończeniu budowy. Pierwszym etapem powinno być sprawdzenie zgodności umowy deweloperskiej z odbiorem technicznym. Umowa musi zawierać opis standardu wykończenia, a także rzut mieszkania lub domu, który kupujemy. Dzięki temu wiemy, jakie materiały budowlane będą wykorzystane, a ich faktyczną obecność możemy sprawdzić podczas odbioru technicznego. Jeśli nie mamy wiedzy budowalnej możemy poprosić o pomoc w odbiorze eksperta, który sprawdzi w naszym imieniu czy mieszkanie nie ma wad, które należy ujawnić w protokole zdawczo-odbiorczym mieszkania.

Nowa ustawa deweloperska chroni nabywców w tym zakresie.  W przypadku uznania, że lokal ma wadę istotną, kupujący będzie mógł odmówić dokonania odbioru mieszkania od dewelopera – deweloper może wówczas uznać wadę istotną lub odmówić jej uznania. W ciągu 14 dni od podpisania protokołu deweloper będzie zobowiązany do przekazania nabywcy informacji, na papierze lub innym trwałym nośniku, o uznaniu wad albo odmowie uznania wad oraz przyczynach tej odmowy.

W przypadku istnienia wady istotnej nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy. Może to nastąpić w sytuacji, gdy deweloper uzna wadę istotną i nie usunie jej we wskazanym terminie lub w sytuacji powtórnego odbioru, w przypadku stwierdzenia istnienia wady istotnej w opinii rzeczoznawcy budowlanego.

Jeżeli umowa nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych.

8/ Przeniesienie prawa własności

Zgodnie z przepisami  prawo własności do mieszkania uzyskasz dopiero po  podpisaniu umowy sprzedaży, na podstawie której deweloper wyodrębni własność lokalu i przeniesie ją na ciebie. Umowa ta podpisywana jest również u notariusza. Notariusz po podpisaniu umowy składa wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej dla twojego lokalu i wpisanie do księgi hipoteki na rzecz banku, jeśli mieszkanie było kupowane z udziałem kredytu hipotecznego.

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera

Tak jak wspominaliśmy powyżej — z zakupem mieszkania z rynku wtórnego wiążą się dwie wizyty w kancelarii notarialnej i związane z nimi opłaty. Pierwszy raz na podpisanie umowy deweloperskiej oraz umowy przenoszącej prawo własności.

Podział kosztów (między kupującego a sprzedającego) przy umowie deweloperskiej opisany jest w ustawie. To ile będzie wynosiła taksa notarialna podczas zakupu, uzależnione jest o wartości danej nieruchomości.  Oprócz taksy notarialnej musimy liczyć się z kosztami wypisu aktu notarialnego (ok. 6 zł za każdą stronę) oraz kosztami wpisu do hipoteki (ok. 150 zł) Natomiast umowa przenosząca prawo własności to zwykle koszt samego kupującego. Tu również koszt tej umowy wynika z zastosowania taksy notarialnej oraz wartości nieruchomości. O tym ile wynosi taksa notarialna, piszemy w artykule przytoczonym poniżej.

Zaletą przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego jest fakt, że nie ponosimy opłaty  podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) jeśli deweloper, od którego kupujemy nieruchomość, jest płatnikiem VAT. Mieszkanie obciążone jest jednak podatkiem Vat, który wynosi 8%. Finalna cena zakupu na umowie to kwota brutto, z wliczonym już podatkiem.