Wycena nieruchomości przy kredycie – czy jest niezbędna?

Złożyłeś wniosek o przyznanie kredytu na nieruchomość, ale bank chce najpierw sprawdzić jej wartość rynkową? To standardowa procedura, dlatego nie musisz się martwić. Zamiast tego dowiedz się, jak wycenić nieruchomość.

Czym jest wycena nieruchomości do kredytu?

Kiedy bank rozpoznaje wniosek o udzielenie kredytu, ocenia nie tylko zdolność kredytową wnioskodawcy, ale także wartość rynkową nieruchomości. Dlatego wycena nieruchomości jest typowym etapem procesu kredytowego, którego nie musisz się obawiać.

To profesjonalna, oficjalna i wiarygodna ocena wartości domu lub mieszkania na tle struktury i specyfiki konkretnego rynku. Jest to też podstawa do ustalania wysokości zabezpieczenia spłaty długu na wypadek ewentualnej niewypłacalności kredytobiorcy.

Przeczytaj też:

• Kredyt hipoteczny – co to jest i kto go może dostać?
• Kredyt pod zastaw nieruchomości – na czym polega i jak go uzyskać?

Jak wycenić nieruchomość – zasady i przebieg procedury

Wycenę nieruchomości do kredytu wykonuje rzeczoznawcza majątkowy. Co do zasady wskazuje go bank, choć czasem może to zrobić kredytobiorca, ale wymaga to akceptacji kredytodawcy. Przygotowuje on operat szacunkowy, w którym określa m.in.:

• dane nieruchomości, w szczególności adres, dzielnicę, położenie, rodzaj budynku (mieszkanie, dom jednorodzinny),
• cel sporządzenia operatu szacunkowego, np. wycena nieruchomości w związku z uruchomieniem procedury kredytowej,
• materiały badawcze, które pozwalają na przygotowanie dokumentu szacunkowego, np. księga wieczysta nieruchomości, zdjęcia,
• specyfikację rynku w kontekście konkretnego mieszkania lub domu, m.in. ile kosztuje m², możliwości inwestycyjne,
• weryfikację stanu technicznego budynku, np. stan deweloperski, rynek wtórny, standard wykończenia,
• metody i techniki wykorzystane w procesie szacowania nieruchomości – zgodne z obowiązującymi standardami.

Na podstawie kompleksowej analizy rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości. Sposobów jest kilka, a najczęstszy to podejście porównawcze. Polega na zestawieniu cen transakcyjnych z ostatnich kilku lat dotyczących podobnych inwestycji na wybranym rynku. Przedział czasowy wskazuje najczęściej bank. Dane pozwalają ustalić średnią cenę za 1m² powierzchni użytkowej i wyliczyć ostateczną wartość nieruchomości. Taką, za jaką można ją aktualnie sprzedać.

Operat szacunkowy to dokument urzędowy, a jego autor odpowiada za prawidłowość i wiarygodność danych. Dlatego bank może się nim kierować, by ustalić maksymalną kwotę kredytu hipotecznego.

Wycena nieruchomości – koszt

Zastanawiasz się, ile kosztuje wycena nieruchomości przy kredycie? Nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od tego:

• gdzie położona jest nieruchomość – metropolia, mniejsze miasto; to determinuje ogólny standard życia i cen,
• czy to mieszkanie, czy dom jednorodzinny,
• jaki rzeczoznawca przygotowuje operat szacunkowy.

Można przyjąć, że jest to koszt od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Ze względu na taką rozbieżność cenową, upewnij się w wybranej placówce bankowej, ile będziesz musiał zapłacić za sporządzenie wyceny oraz jaki rzeczoznawca majątkowy przygotowuje dla nich operaty szacunkowe.

Pamiętaj, by ustalić tę wartość. To ma znaczenie w kontekście całkowitych kosztów kredytu hipotecznego. Ocenisz swoje możliwości finansowe do spłaty rat i poniesienia dodatkowych kosztów w związku z zakupem domu lub mieszkania. Dzięki temu będziesz mógł także świadomie przeanalizować ranking kredytów hipotecznych, by wybierać ofertę banku, która odpowiada Twoim oczekiwaniom i potrzebom.

Czy wycena nieruchomości do kredytu mieszkania i domu może się czymś różnić?

Wycena nieruchomości pod kredyt hipoteczny może być inna w zależności od tego, czy chcesz kupić dom czy mieszkanie. W obu przypadkach rzeczoznawca majątkowy będzie sporządzał operat szacunkowy. Różnica sprowadza się do tego, na czym będzie się koncertował podczas pracy.

Gdy przedmiotem analizy jest dom, na jego wartość wpływa nie tylko sam budynek, ale także działka, na której stoi. Dlatego równie ważne będą rodzaj i specyfika gruntu. Rzeczoznawca będzie musiał zweryfikować m.in.:

• potencjał zagospodarowania terenu,
• wielkość działki,
• sposób użytkowania gruntu,
• dostęp do infrastruktury.

Oprócz tego taka wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego powinna zwierać szczegółową specyfikację dotyczącą stanu technicznego budynku, m.in.:

• jakości elementów konstrukcyjnych, w tym dachu, elewacji itp.,
• instalacji – grzewcze, kanalizacyjne itp.,
• kosztów utrzymania domu.

W przypadku operatu szacunkowego mieszkania praca rzeczoznawcy majątkowego sprowadza się do wnikliwej analizy konkretnego lokalu. W tym znaczeniu o jego wartości będą decydowały nie tylko lokalizacja i specyfika rynku, ale także m.in.:

• kondygnacja,
• ogólny stan budynku,
• ekspozycja mieszkania, np. północ – wschód,
• standard części wspólnych,
• forma organizacji prawnej, np. spółdzielnia mieszkaniowa, wspólnota mieszkaniowa,
• okolica,
• dostęp do sklepów, komunikacji miejskiej itp.

Rodzaj i charakter czynności, jakie rzeczoznawca będzie musiał podjąć, by przygotować operat szacunkowy, mogą wpłynąć na cenę jego usługi.

Co zrobić, gdy wycena nieruchomości do kredytu jest zaniżona?

Może się zdarzyć, że rzeczoznawca wyceni nieruchomość na niższą kwotę niż tego oczekiwałeś. Wtedy bank może nie udzielić Ci kredytu w wysokości wskazanej we wniosku. Obniżenie wartości nieruchomości może wynikać z różnych przyczyn, np. przyjęcia innej metody badawczej niż porównawcza.

Dlatego, kiedy otrzymasz operat szacunkowy, powinieneś go dokładnie przeczytać. Sprawdź, czy zgadzasz się z wnioskami, czy masz jakieś wątpliwości. Jeśli tak warto skontaktować się z rzeczoznawcą majątkowym albo pracownikiem banku, aby je wyjaśnić. Alternatywnym rozwiązaniem jest złożenie odwołania. Jednak wtedy musisz zgromadzić konkretne argumenty, które wskazują na nieprawidłowości przeprowadzonej wyceny.