Wpis hipoteki przymusowej – czym jest i jak go usunąć?

Przed zakupem nieruchomości kupujący niemal zawsze pamięta o dokładnym sprawdzeniu księgi wieczystej – a konkretniej działu IV KW. Co jednak, jeśli znajdzie w niej wpis hipoteki przymusowej? Co to oznacza i jakie ma konsekwencje?

Hipoteka przymusowa – co to jest?

Do działu IV księgi wieczystej wpisywana jest hipoteka, czyli ograniczone prawo rzeczowe, ustanowione na nieruchomości (ewentualnie spółdzielczym prawie własnościowym do lokalu, użytkowaniu wieczystym czy innej hipotece). Co do zasady jednak o hipotece mówi się głównie w kontekście hipoteki umownej, której podstawą ustanowienia jest umowa zawarta między stronami (najczęściej mowa o umowie między bankiem a kredytobiorcą – wtedy występuje hipoteka jako zabezpieczenie kredytu).

Możliwa jest jednak również hipoteka przymusowa; podstawą do jej wpisania jest tytuł egzekucyjny potwierdzający istnienie zadłużenia. Przedmiotem hipoteki przymusowej może być zarówno nieruchomość będąca wyłączną własnością dłużnika, jak i udział w nieruchomości, użytkowanie wieczyste lub spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu, a także nieruchomość będąca współwłasnością łączną dłużnika i jego małżonka. To, co warto podkreślić, to fakt, że wpis hipoteki przymusowej na podstawie postanowienia o zabezpieczeniu nie wymaga zgody właściciela nieruchomości.

Celem ustanowienia hipoteki przymusowej (podobnie zresztą jak i hipoteki umownej) jest skłonienie dłużnika do spłacenia długu. O ile jednak w przypadku hipoteki umownej dłużnik sam zgadza się na takie rozwiązanie (a w dodatku ustala częstotliwość spłaty), o tyle przy hipotece przymusowej sytuacja jest znacznie mniej komfortowa. Należy jednak podkreślić, że hipoteka zabezpiecza wykonanie zobowiązania i nie jest tożsama z egzekucją z nieruchomości; do egzekucji może dojść później, już na podstawie wniosku złożonego przez wierzyciela o wszczęcie postępowania egzekucyjnego (o ile zostanie mu nadany tytuł wykonawczy). Na ogół jednak do złożenia takiego wniosku dochodzi w momencie, gdy dłużnik i wierzyciel nie będą w stanie się porozumieć co do spłaty zobowiązania lub dłużnik już przez dłuższy czas unika uiszczania środków na rzecz wierzyciela.

Hipoteka przymusowa – jak wykreślić?

Osoby, które chcą sprzedać nieruchomość z wpisaną hipoteką, mają trudniejsze zadanie niż inni sprzedający. W przypadku hipoteki umownej (czyli zazwyczaj umowy między bankiem a kredytobiorcą) sprzedaż mieszkania czy domu powinna być nieco łatwiejsza; większość kupujących ma świadomość, jak wygląda procedura nabycia nieruchomości w takim wypadku. Co jednak w przypadku hipoteki przymusowej? Rozwiązanie jest proste, choć dla wielu dłużników może okazać się niemożliwe do zastosowania. Mowa oczywiście o całkowitej spłacie zobowiązania (wraz z odsetkami); należy mieć bowiem świadomość, że wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej zawsze, niezależnie od okoliczności, dokonuje się za zgodą wierzyciela wyrażoną na piśmie.

Aby doszło do wykreślenia hipoteki (po spłacie zobowiązania), były dłużnik musi złożyć do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej. Teoretycznie możliwa jest również sytuacja, w której sprzedający, w momencie podpisywania aktu notarialnego, przekazuje notariuszowi dokumenty potwierdzające spłatę zobowiązania i będące podstawą do wnioskowania o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W takim wypadku to notariusz składa odpowiedni wniosek; należy jednak pamiętać, że trzeba byłoby jeszcze znaleźć kupującego, który zaakceptuje złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki dopiero na takim etapie transakcji. Tymczasem w praktyce jednym z najpoważniejszych skutków hipoteki przymusowej jest ogromny problem ze sprzedażą nieruchomości do momentu usunięcia wpisu z księgi wieczystej

Hipoteka przymusowa ZUS a sprzedaż nieruchomości

Tytułem egzekucyjnym, który jest podstawą wpisania hipoteki przymusowej, może być prawomocne orzeczenie sądu, postanowienie prokuratora, ugoda przed mediatorem, jak i również decyzja administracyjna, w tym – decyzja ZUS. Zakład Ubezpieczeń Społecznych, na podstawie własnej decyzji, również może wystąpić z wnioskiem o wpisanie hipoteki przymusowej. Zazwyczaj do takiej sytuacji dochodzi w momencie, gdy przedsiębiorca ma ogromne zaległości w odprowadzaniu składek do ZUS.

Podsumowując, hipoteka przymusowa wygasa w momencie wygaśnięcia wierzytelności, której jest zabezpieczeniem – czyli po spłacie zobowiązania przez dłużnika. Aby jednak wykreślić wpis hipoteki do księgi wieczystej, należy złożyć odpowiedni wniosek (samodzielnie lub przez notariusza). Wpis nie zniknie bowiem samoistnie, a będzie odstraszać osoby potencjalnie zainteresowane zakupem tej nieruchomości.