Umowa rezerwacyjna mieszkania – co to jest i kiedy warto się na nią zdecydować?

Przed sfinalizowaniem zakupu mieszkania i zawarciem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości strony transakcji często decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej, a nawet – umowy rezerwacyjnej (przy czym należy mieć świadomość, że są to dwie odrębne umowy). Kiedy zatem warto podpisać umowę rezerwacyjną mieszkania, co gwarantuje ona kupującemu i o czym trzeba pamiętać przed jej zawarciem?

Umowa rezerwacyjna mieszkania – co to jest i czemu służy?

Umowa rezerwacyjna, jak sama nazwa wskazuje, pozwala zarezerwować mieszkanie na czas określony w umowie. To oznacza, że nieruchomość jest na ten okres wyłączona ze sprzedaży. Dzięki temu potencjalny nabywca może zastanowić się, czy faktycznie chce nabyć zarezerwowane mieszkanie lub zorientować się, czy ma zdolność kredytową pozwalającą na sfinansowanie zakupu kredytem hipotecznym.

Umowę rezerwacyjną zazwyczaj podpisują osoby, które chcą kupić mieszkanie od dewelopera. W przypadku zakupu na rynku wtórnym częściej zawierana jest umowa przedwstępna.

Umowa rezerwacyjna a przedwstępna

Czym w takim razie różni się umowa rezerwacyjna od umowy przedwstępnej? Umowa rezerwacyjna pozwala na czasowe wycofanie z oferty sprzedaży zarezerwowanego mieszkania. Nie oznacza to jednak, że zawarcie takiej umowy obliguje strony do zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. W przypadku umowy rezerwacyjnej zawieranej z deweloperem potencjalny nabywca ma prawo wycofać się z kontynuowania procesu zakupu nieruchomości; nie musi zatem dojść do sprzedaży mieszkania.

Umowa przedwstępna ma natomiast inny cel – obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli kupna-sprzedaży nieruchomości) w terminie wskazanym w dokumencie. Tym samym jeśli jedna ze stron wycofa się z transakcji, poniesie konsekwencje (to, jak poważne one będą, zależy m.in. od formy umowy przedwstępnej i warunków, które ustaliły obie strony).

Warto zatem podkreślić, że umowa rezerwacyjna domu czy mieszkania (rodzaj nieruchomości nie ma tu większego znaczenia) nie zobowiązuje potencjalnego nabywcy do faktycznego zakupu nieruchomości – a po prostu daje mu szansę na podjęcie ostatecznej decyzji po przeanalizowaniu różnych czynników.

Umowa rezerwacyjna mieszkania – wzór. Co musi znaleźć się w takiej umowie?

Każda umowa rezerwacyjna powinna zawierać określone elementy. Należą do nich m.in.:

• dane stron (w przypadku osoby fizycznej jest to imię, nazwisko, numer PESEL, numer i seria dowodu osobistego, adres zamieszkania i adres do korespondencji, w przypadku firmy m.in. nazwa, adres siedziby, NIP),
• przedmiot umowy rezerwacyjnej (dane dotyczące nieruchomości, takie jak m.in. adres czy numer księgi wieczystej),
• wysokość opłaty rezerwacyjnej,
• cena nieruchomości podana w ofercie sprzedaży,
• okres, na jaki mieszkanie jest wycofane z oferty,
• miejsce i data podpisania umowy,
• podpisy stron.

W umowie mogą znaleźć się również dodatkowe ustalenia, jeśli strony chcą uregulować inne kwestie. Muszą mieć one jednak bezpośredni związek z celem zawieranej umowy i uwzględniać jej charakter; nie mogą też być niezgodne z przepisami Kodeksu cywilnego.

Umowa rezerwacyjna deweloperska

Umowa rezerwacyjna najczęściej jest zawierana między kupującym (będącym zazwyczaj osobą fizyczną) a deweloperem. To, co jest charakterystyczne dla umowy rezerwacyjnej deweloperskiej to fakt, że wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może wynieść więcej niż 1 proc. ceny ofertowej nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Zazwyczaj termin rezerwacji w przypadku umowy rezerwacyjnej zawieranej z deweloperem wynosi 7 lub 14 dni, w zależności od uzgodnień między stronami.

Warto jednocześnie wspomnieć, że niektórzy mylą umowę rezerwacyjną z umową deweloperską – mimo że są to dwie zupełnie inne umowy.

O czym trzeba pamiętać przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej?

Potencjalny nabywca mieszkania musi przede wszystkim zwrócić uwagę na okres rezerwacji nieruchomości – jeśli dana osoba nie będzie jednak chciała dokonać zakupu, musi rozwiązać umowę przed terminem wskazanym w dokumencie. W innym wypadku narazi się na stratę opłaty rezerwacyjnej.

Należy też pamiętać, że podpisanie umowy rezerwacyjnej nie powinno wiązać się z żadnymi dodatkowymi kosztami (nie licząc wcześniej wspomnianej opłaty). Umowa rezerwacyjna nie jest zawierana u notariusza, a najczęściej – w biurze dewelopera. Firma nie pobiera też opłat za przygotowanie takiej umowy.

Warto mieć przy okazji świadomość, że umowa rezerwacyjna nie pozwala starać się o kredyt hipoteczny – dokumentem potrzebnym do wniosku o kredyt mieszkaniowy jest podpisana umowa przedwstępna lub deweloperska.