Odsetki od kredytu hipotecznego. Czym są? Jak je obliczyć?

Biorąc kredyt hipoteczny, należy mieć na uwadze, że całkowita kwota jaką trzeba oddać do banku, będzie wyższa niż ta pożyczona. O ile, to zależy od wielu czynników, m.in. okresu kredytowania oraz oprocentowania. Z poniższego artykułu dowiesz się, czym są odsetki, jak wpływają na wysokość raty.

Planując zakup domu albo mieszkania, jednym ze sposobów na sfinansowanie inwestycji jest skorzystanie z kredytu hipotecznego. Przed podjęciem decyzji warto jednak dokładnie zrozumieć, jak taki kredyt działa: czym są odsetki i jak wpłyną nie tylko na całkowity koszt kredytu, ale też pojedyncze raty, a tym samym na domowy budżet. Dobrze także wiedzieć, czym odsetki różnią się od RRSO oraz prowizji. A także, co ma wspólnego czas kredytowania z odsetkami.

Czemu od kredytu trzeba płacić odsetki?

Odpowiedź na to pytanie kryje się w podstawowych prawach rynku. Kredyt hipoteczny to umożliwienie kredytobiorcy korzystania z pieniędzy instytucji finansowej. Jest to rodzaj usługi, którą jeden podmiot świadczy na rzecz drugiego przy zachowaniu warunków, które są ujęte w umowie. Jednym z owych warunków jest uiszczenie wynagrodzenia dla kredytodawcy. Składa się na nią prowizja banku oraz marża, która z kolei jest składową oprocentowania.

Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch części:

• stopy referencyjnej NBP, czyli minimalnej ceny, po jakiej organizowane są operacje otwartego rynku na rynku międzybankowym. Mówiąc inaczej: to oprocentowanie jakie banki płacą sobie wzajemnie, pożyczając od siebie pieniądze. Za wysokość tego wskaźnika odpowiada Rada Polityki Pieniężnej i kredytodawca nie ma na niego wpływu. Brak „sprawczości” banków w określaniu stopy referencyjnej powoduje, że niechętnie udzielają one kredytów ze stałym oprocentowaniem. Jeśli bowiem WIBOR czy EURIBOR mocno pójdzie w górę, bank sam będzie musiał pokryć różnicę, podnosząc stopy procentowe,
• marży, która jest ustalana przez bank i stanowi niejako zysk za udzielenie kredytu. Sumując marżę i stopę referencyjną, można policzyć, jakiej wysokości odsetki trzeba płacić za kredyt hipoteczny.

Do kosztów kredytu należy doliczyć też prowizję, czyli opłatę za udzielenie kredytu i jego obsługę. Opłata ta jest jednorazowa i jest uzależniona od wysokości kredytu hipotecznego. Dlatego jest wyrażana w procentach. Wiele banków rezygnuje z niej. Nie są rzadkością oferty, gdzie prowizja wynosi 0 proc.

Oprocentowanie od kredytu a RRSO

Gdy jeden bank oferuje prowizję 0 proc., ale oprocentowanie wynosi niemal 10 proc., drugi liczy 1,99 proc. prowizji, ale oprocentowanie jest dużo niższe. Która oferta jest bardziej opłacalna i przełoży się na niższy koszt całkowity kredytu? Aby je porównać, najlepiej zwrócić uwagę na RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. RRSO to wskaźnik, który daje pełen obraz kosztów kredytu, ponieważ uwzględnione w nim są odsetki, prowizje bankowe oraz inne opłaty związane z kredytem (np. ubezpieczenie). Zgodnie z prawem, każda instytucja finansowa oferująca kredyty ma obowiązek podać RRSO przy swojej ofercie.

Jak obliczyć odsetki od kredytu?

Wiadomo już na co zwrócić uwagę, porównując oferty różnych kredytów hipotecznych. Ale jak z tych danych wyliczyć finalny koszt miesięcznej raty? Dla wielu osób jest to informacja, która przesądza o podpisaniu umowy kredytowej z konkretną instytucją finansową. Na ratę składa się część kapitałowa, czyli odpowiedni ułamek pożyczonej kwoty oraz część odsetkowa, czyli koszty kredytu. Pierwszą – o ile są to raty równe, a nie malejące – można wyliczyć, dzieląc kwotę przez liczbę miesięcy na jakie powzięto zobowiązanie. A jak wyliczyć odsetki?

Najszybszym sposobem jest użycie kalkulatora kredytu hipotecznego. Wystarczy wprowadzić wartość nieruchomości, wysokość wpłaty własnej i ustalić preferowany okres kredytowania. Porównywarka kredytów hipotecznych automatycznie wygeneruje informacje o kredytach w różnych bankach oraz wyliczy, ile będzie wynosiła miesięczna rata oraz jaki będzie koszt całkowity kredytu. Dzięki niej można np. zauważyć, że nie zawsze prowizja 0 proc. przekłada się na niższy koszt całkowity.

Odsetki można obliczyć też korzystając z wzoru matematycznego. W tym celu należy kwotę kapitału pozostałego do spłaty pomnożyć przez oprocentowanie w skali roku oraz liczbę dni miesiąca podzieloną przez liczbę dni w roku. Dla przykładu: odsetki od 250 tys. zł zobowiązania oprocentowanego w skali roku na 7 proc. w maju (liczy 31 dni) wyniosą 250000*0,07*31/365 = 1486,30 zł. Trzeba jednak pamiętać, że jest to wyłącznie wysokość odsetek.

Odsetki od kredytu. Co jeszcze warto wiedzieć?

Ponieważ odsetki naliczane są od kapitału pozostałego do spłaty, im dłuższy okres kredytowania, tym będą one stanowiły większą część całkowitego kosztu kredytu. Doskonale widać to w wyliczeniach kalkulatora raty kredytu. Jeśli wspomniany kredyt 250 tys. zł rozłożymy na 240 miesięcznych rat (20 lat) z oprocentowaniem rzędu ok. 8 proc., to suma odsetek w okresie kredytowania wyniesie niespełna 290 tys. zł. Jeśli okres spłaty wydłużymy do 30 lat, odsetki wyniosą 485 tys. zł.

Ponieważ czas trwania umowy na kredyt hipoteczny jest zwykle wielokrotnie dłuższy, niż przy kredycie gotówkowym, oprocentowanie najczęściej jest dużo mniejsze. Mimo to odsetki stanowią bardzo istotną część oddawanych pieniędzy więc szukając najbardziej optymalnego kredytu, należy wziąć je pod uwagę.

Zarówno wyliczenia w kalkulatorze kredytu hipotecznego, jak i własne, są orientacyjne i nie uwzględniają indywidualnych czynników, które mogą być istotne dla banku przy przygotowywaniu oferty kredytowej. Dlatego jeśli oferta którejś instytucji finansowej jest szczególnie interesująca, najlepiej udać się do placówki osobiście albo umówić się z ekspertem kredytowym.