Mieszkanie jako wkład własny — czy to możliwe?

Planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny, ale nie masz oszczędności na wkład własny? To nie przekreśla Twoich szans na finansowanie. Wkładem własnym nie musi być gotówka. Inna nieruchomość — mieszkanie, dom czy działka — też jest dla banku akceptowalnym zabezpieczeniem, o ile spełnia pewne kryteria. Jakie? Odpowiedź znajdziesz w poniższym tekście.

Kiedy nieruchomość może być wkładem własnym?

Nie tylko gotówka może być wkładem własnym. Więcej na ten temat przeczytasz z naszego artykułu „Co może być wkładem własnym?”. Teraz skupmy się na kwestii nieruchomości w tej roli. Jak wspomnieliśmy, taka możliwość istnieje, chociaż nie we wszystkich bankach. Rekomendacja S KNF nie zakazuje użycia nieruchomości jako wkładu własnego, ale jednocześnie nie określa wprost zasad jej akceptacji przez banki. Regulacje te pozostawiają więc bankom pewną swobodę w ustalaniu polityki kredytowej. Dokładnych informacji na temat tego, które instytucje finansowe akceptują nieruchomości jako wkład własny, udzieli ekspert finansowy.

Bank może zaakceptować nieruchomość jako wkład własny, jeśli spełnia ona określone kryteria. Są to zwykle:

• maksymalna kwota kredytu nie może przekraczać 70% sumy wartości nieruchomości kupowanej na kredyt oraz tej, która ma pełnić funkcję wkładu własnego — zazwyczaj wymagana jest wycena przez rzeczoznawcę, który określi, czy nieruchomość spełnia wymagania banku;
• uregulowany stan prawny — przede wszystkim nieruchomość musi być wolna od obciążeń, a w jej księdze wieczystej nie może być wpisana hipoteka. Czasami dopuszczany jest wyjątek od tej reguły, gdy hipoteka ustanowiona jest na rzecz banku, który ma kredytować nabywaną nieruchomość. Taki warunek stawia Santander Bank Polska S.A., jednak jest też dodatkowe obostrzenie — zachowanie progu LtV na poziomie 70%;
• zgoda na wpis hipoteki do księgi wieczystej posiadanej nieruchomości;
• jeśli nieruchomość nie jest Twoja, jej właściciel musi wyrazić zgodę na hipotekę. Przy okazji warto nadmienić, że osoba trzecia będąca dawcą zabezpieczenia nie będzie uwzględniana w kalkulacji zdolności kredytowej;
• rodzaj nieruchomości — jako wkład własny najchętniej akceptowanymi nieruchomościami są działki budowlane (zabudowane lub nie), rzadziej mieszkania, a jeszcze bardziej sporadycznie grunty rolne. Powód jest dość prosty: mają one często niższą wartość rynkową, niż działki budowlane, a zmiana kwalifikacji gruntu jest czasochłonna i trudna;
• nieruchomość nie może być wystawiona na sprzedaż, a jeśli jednak zechcesz ją spieniężyć, musisz uzyskać zgodę banku na taką operację. Będzie to wymagało aneksu do umowy.

Mieszkanie jako wkład własny — wady i zalety

Wykorzystanie nieruchomości jako wkładu własnego do kredytu na pierwszy rzut oka wydaje się dobrym rozwiązaniem. Nie trzeba oszczędzać latami, wyprzedawać majątku, sięgać po środki zgromadzone na kontach emerytalnych ani wypłacać pieniędzy z PPK. Co więcej, jeśli bank akceptuje mieszkanie jako zabezpieczenie zobowiązania, zwykle oferuje też podobne warunki kredytu, jak w przypadku standardowego wkładu gotówkowego. I jeszcze jedno: wspomniany próg LtV na poziomie 70% dotyczy obu nieruchomości. Możliwe jest więc uzyskanie kredytu na 100% kupowanej nieruchomości.

O jakich wadach takiego rozwiązania trzeba pamiętać? Po pierwsze: nie wszystkie banki akceptują mieszkanie jako wkład własny. Oznacza to, że wybór instytucji finansowych może być ograniczony, a dostępne oferty nie zawsze będą najkorzystniejszymi na rynku pod względem warunków kredytu.

Po drugie: na posiadanej nieruchomości (albo nieruchomości osoby trzeciej, jeśli zgodzi się na takie rozwiązanie) zostanie ustanowiona hipoteka. Wiąże się to nie tylko z dodatkowymi kosztami, ale też ograniczeniami np. w zakresie sprzedaży tej nieruchomości.

Po trzecie: w razie problemów ze spłatą kredytu, gdy bank rozpocznie proces windykacyjny, obie nieruchomości mogą stać się przedmiotem egzekucji.

Wkład własny — zmora kredytobiorców czy test wiarygodności?

Czy wiesz, dlaczego banki wymagają wkładu własnego, choć do stycznia 2014 r. nie był on konieczny? „Winę” za to ponosi Komisja Nadzoru Finansowego, która w 2013 r. znowelizowała Rekomendację S i zaostrzyła zasady udzielania kredytów hipotecznych. Wkład własny wzrastał stopniowo — od 5% w 2014 r. do 20% w 2017 r. Dziś większość banków wymaga właśnie takiej kwoty, choć zdarza się, że niższy wkład też jest akceptowany pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Kredytobiorcy spełniający określone warunki mogą też skorzystać z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

A dlaczego trzeba wykazać wkład własny przy kredycie? Dla banku to rodzaj zabezpieczenia — im wyższy wkład własny, tym mniejsze ryzyko, że w przypadku problemów ze spłatą kredytu wartość nieruchomości nie pokryje całego zobowiązania. Ponadto wysokość wkładu własnego to swoisty test wiarygodności finansowej: jeśli potrafisz oszczędzać i masz odpowiedzialne podejście do finansów, bank uzna Cię za rzetelnego kredytobiorcę. Może to zaowocować lepszymi warunkami kredytu, takimi jak np. niższa marża. Wyższy wkład własny może też przełożyć się na niższą wymaganą zdolność kredytową. Dlatego warto podejść do tematu strategicznie. Zamiast traktować wkład własny jak przeszkodę, lepiej sprawdzić, jak sprostać wymaganiom banku.

Mieszkanie jako wkład własny. Podsumowanie

Wkład własny to udział klienta w finansowaniu kredytowanej nieruchomości. Banki w zależności od swojej polityki kredytowej dopuszczają różne formy tegoż udziału, także w postaci nieruchomości jak działka, dom czy mieszkanie. O ile jednak działka jako wkład własny przy kredycie na budowę domu to bardzo popularne rozwiązanie, o tyle mieszkanie jako zabezpieczenie przy zakupie innej nieruchomości jest mniej standardową opcją i nie wszystkie banki ją akceptują.

Zanim zdecydujesz się na takie rozwiązanie, przeanalizuj dostępne oferty i sprawdź, jak wpłynie ono na warunki kredytu. Skorzystaj też z kalkulatora kredytu hipotecznego, aby oszacować wysokość rat i lepiej przygotować się do zobowiązania.