Kredyt hipoteczny na 200 tys. zł – jak dostać i ile wynosi rata

Czy wiesz, że biorąc w banku kredyt hipoteczny na 200 tys. zł, jego całkowity koszt może wynosić od niespełna 300 do ponad 650 tys. zł? Rozbieżności wynikają z warunków, jakie oferują poszczególne banki oraz czasu kredytowania. I chociaż najbardziej rozsądną opcją wydaje się ta najtańsza, nie zawsze jest możliwość, aby z niej skorzystać. Sprawdź dlaczego i dowiedz się, jak znaleźć optymalny kredyt hipoteczny.

Dysponując ok. 220 tys. zł można kupić ponad 50-metrowe mieszkanie w Zielonej Górze, dwupokojowe mieszkanie w centrum Łodzi albo kilkunastometrową kawalerkę w Warszawie (dane: wrzesień 2023). Nie posiadając takiej kwoty w gotówce, można wnioskować do banku o kredyt hipoteczny. Aby wniosek został pozytywnie rozpatrzony, należy spełnić kilka warunków.

Jak dostać kredyt hipoteczny na 200 tys. zł?

Przede wszystkim, kredyt hipoteczny może otrzymać tylko osoba pełnoletnia, która ma zdolność do czynności prawnych, czyli m.in. nabywania praw i zaciągania zobowiązań finansowych. Ale wniosek kredytowy może zostać odrzucony nie tylko ze względu na zbyt niski wiek potencjalnego kredytobiorcy, ale też za wysoki. Banki określają bowiem maksymalny wiek kredytobiorcy w momencie spłaty zobowiązania. W zależności od banku może to być od 67 (np. mBank) do 80 lat (np. Bank Pocztowy, Alior Bank).

Kolejną kluczową kwestią jest zdolność kredytowa. Pod tym pojęciem kryje się zdolność do spłaty zobowiązania w terminie określonym w umowie. Wpływ na nią ma wiele czynników, m.in.:

• wysokość miesięcznych dochodów,
• źródło miesięcznych dochodów i stabilność zatrudnienia (umowa o pracę, własna działalność gospodarcza, umowa cywilnoprawna itd.),
• aktualne zobowiązania (inne kredyty, pożyczki, karta kredytowa itp.),
• historia kredytowa (czy dotychczasowe zobowiązania są/były spłacane terminowo),
• stan cywilny i liczba osób w gospodarstwie domowym,
• miesięczne koszty utrzymania.

Kredyt na 200 tys. zł a wkład własny

Jeszcze jednym bardzo ważnym warunkiem do otrzymania kredytu hipotecznego jest wkład własny. Banki wymagają zwykle wpłaty rzędu 10-20 proc. wartości nieruchomości. Sporadycznie zdarzają się sytuacje, gdy instytucje finansowe wymagają wyższego wkładu własnego. Z drugiej strony – za sprawą rządowego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” istnieje możliwość uzyskania kredytu bez wnoszenia własnych środków finansowych. Aby jednak zostać jego beneficjentem, trzeba spełnić szereg warunków.

Wkład własny nie jest liczony do kredytu. Oznacza to, że kupując nieruchomość wartą 220 tys. zł, powinniśmy mieć minimum 22 tys. zł. Wówczas kwota, o jaką trzeba wnioskować do banku, to 198 tys. zł. Tylko ona będzie spłacana wraz z odsetkami, prowizją i innymi kosztami kredytu.

Jakie raty trzeba spłacać przy kredycie na 200 tys. zł?

Na wysokość rat, oprócz samej kwoty kredytu, wpływa m.in. wysokość wpłaty własnej, okres kredytowania czy RRSO. Jeśli zobowiążemy się spłacić kredyt hipoteczny wysokości 200 tys. zł w 10 lat, przy RRSO rzędu 8,76 proc. jego całkowity koszt wyniesie ok. 290 tys. zł, a pojedyncza rata niespełna 2,5 tys. zł. Jeśli czas spłaty wydłużymy do 25 lat, RRSO wyniesie 10,57 proc., a koszt raty spadnie co prawda do 1,7 tys. zł, ale koszt całkowity wzrośnie do ponad 400 tys. zł*. Zasada w tym przypadku jest prosta: im dłuższy czas kredytowania, tym niższa miesięczna rata, ale wyższy całkowity koszt kredytu. Przy okresie kredytowania 35 lat, kredyt może kosztować łącznie ponad 650 tys. zł.

Wysokość raty może różnić się w zależności od warunków, jakie oferuje konkretny bank. Aby porównać różne oferty, najlepiej skorzystać z kalkulatora kredytu hipotecznego. Podając wartość nieruchomości i wysokość wkładu własnego, można dowiedzieć się, jaką prowizję pobierają różne banki, jak wysokie jest w nich oprocentowanie, ile wynosi RRSO, a także jaki jest całkowity koszt kredytu i ile wynosi miesięczna rata. Takie rozwiązanie jest bardzo praktyczne i pozwala zaoszczędzić czas, który byłby potrzebny, np. na szukanie szczegółowych informacji o odsetkach, marżach i prowizjach przy każdej ofercie oraz na późniejsze liczenie.

Zaletą kalkulatora, takiego jak na stronie Policz Kredyt, jest też to, że w obliczeniach uwzględnione są ubezpieczenia oraz koszty innych produktów (np. za prowadzenie konta bankowego), które są wymagane przez bank przy udzielaniu kredytu.

Ile trzeba zarabiać, aby otrzymać kredyt hipoteczny na 200 tys. zł?

Gdy wiadomo już ile ma kosztować nieruchomość, która zostanie sfinansowana z kredytu hipotecznego, znana jest też szacunkowa wysokość miesięcznej raty, można policzyć, przy jakich zarobkach takie zobowiązanie nie będzie zbyt dużym obciążeniem dla domowego budżetu. Przyjmuje się, że bezpieczne proporcje dochodów do stałych zobowiązań finansowych powinny wynosić maksymalnie 40:60 proc. Oznacza to, że np. zarabiając 8 tys. zł netto, na raty kredytów, opłaty za mieszkanie, media, alimenty, czesne za przedszkole czy inne stałe zobowiązania można przeznaczyć 3,2 tys. zł. To pozwoli na spłacanie rat kredytu bez pogorszenia jakości życia. Przeznaczanie połowy dochodów na spłaty zobowiązań to już ryzykowne przedsięwzięcie.

Wskaźnik wyrażający stosunek wszystkich zobowiązań finansowych do wysokości uzyskiwanych dochodów to w nomenklaturze bankowej DTI (Debt to income). Gdy wnioskujemy o kredyt hipoteczny, bank zajmie się wyliczeniem go. Samodzielnie można to zrobić używając wzoru:

DTI = (suma wszystkich zobowiązań + potencjalna rata kredytu : dochód netto) x 100 proc.

Zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego, banki powinny zachować ostrożność udzielając kredytów osobom, których wskaźnik DTI spada poniżej 40 proc. (dla zarabiających poniżej średniego wynagrodzenia w swoim regionie) lub 50 proc. (dla pozostałych kredytobiorców).

O czym trzeba pamiętać zaciągając kredyt hipoteczny?

Na koniec warto wspomnieć o jeszcze jednej istotnej kwestii, która może okazać się pomocna, gdy ma się kredyt hipoteczny. Mowa o poduszce finansowej, czyli oszczędnościach, które w razie pogorszenia się sytuacji finansowej pomogą zachować płynność w spłacaniu zobowiązań. Aby czuć się bezpiecznie, dobrze mieć zgromadzone oszczędności będące równowartością min. sześciu pensji. Dzięki temu, np. w razie utraty pracy można dalej spłacać raty kredytu i szukać nowego zatrudnienia bez ryzyka wpadnięcia w spiralę zadłużenia.

* Symulacja na dzień 5 września 2023 r. Przedstawiona symulacja została przygotowana na podstawie aktualnych danych banku oraz informacji podanych przez Klienta. To nie jest oferta. Ofertę może przedstawić ekspert finansowy.