Koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania — o czym pamiętać?

Czy wiesz, że przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego koszty dodatkowe mogą sięgnąć nawet 5–7% wartości nieruchomości? W przypadku mieszkań i domów z rynku pierwotnego są nieco niższe, ale i tak stanowią znaczący wydatek. Co się na nie składa? Czy da się je obniżyć? Dowiesz się tego z poniższego tekstu.

Rodzaje kosztów związanych z zakupem nieruchomości

Myśląc o kosztach związanych z zakupem nieruchomości, często pod uwagę bierze się wyłącznie cenę samego mieszkania, domu czy działki oraz ewentualnego remontu. Tymczasem po drodze czeka sporo innych wyzwań dla budżetu.

Po pierwsze, jeśli nieruchomość ma zostać sfinansowana z kredytu hipotecznego, należy uwzględnić koszty okołokredytowe, do których należą m.in. prowizja banku czy ubezpieczenie. Są one uwzględnione w RRSO, a jeśli zastanawiasz się nad wyborem najkorzystniejszej oferty, warto sprawdzić aktualny ranking kredytów hipotecznych — ów parametr jest tam uwzględniony i można łatwo porównać oferty różnych banków.

Po drugie istnieje też kategoria kosztów dodatkowych, które nie są stricte zwiane z kredytem, ale zakupem nieruchomości w ogóle. Są wśród nich opłaty skarbowe, sądowe, notarialne. Nie da się ich uniknąć, nie podlegają też negocjacji. Szukając oszczędności, można samodzielnie zająć się znalezieniem mieszkania. Czy warto?

Ile kosztuje Twój czas, a ile prowizja biura nieruchomości?

Kto w okresie wzmożonego popytu na rynku nieruchomości samodzielnie szukał wymarzonego mieszkania lub domu ten wie, jak czasochłonny i skomplikowany to proces. Atrakcyjne oferty znikają w tempie błyskawicy. Poszukiwania wymagają systematycznego monitorowania ogłoszeń, co często koliduje z codziennymi obowiązkami. Jeśli uda się umówić na oględziny — może okazać się, że mieszkanie już zostało zarezerwowane, a czas poświęcony na organizację spotkania jest stracony. Nie zawsze też udaje się znaleźć idealne lokum za pierwszym razem, zwykle potrzeba na to kilku spotkań. Dobrze, jeśli nieruchomości są blisko aktualnego miejsca przebywania inwestora. Gorzej, gdy trzeba do nich dojeżdżać kilkadziesiąt czy nawet kilkaset kilometrów. To potęguje koszty.

Z pomocą przychodzą agencje nieruchomości, które pośredniczą w poszukiwaniach i zakupie. W zamian za swoje usługi pobierają prowizję, wynoszącą zwykle 2-5% wartości nieruchomości. Stawka uzależniona jest od zakresu obowiązków agenta nieruchomości. Oprócz samego wyszukiwania ofert i umawiania spotkań, może on również negocjować warunki transakcji, przygotowywać niezbędne dokumenty, a także wspierać inwestora w procesie finalizacji umowy. Kupujący oszczędza dzięki temu czas i energię, ale przykładowo kupując mieszkanie za 500 tys. zł, zapłaci za taką pomoc od 10 do nawet 25 tys. zł.

Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego — podatek PCC

Podatek od czynności cywilnoprawnych — w skrócie podatek PCC — to koszt, którym obciążany jest kupujący przy nabyciu nieruchomości z rynku wtórnego. Jest on bowiem nakładany na te czynności prawne, które nie są objęte podatkiem VAT (o pewnym wyjątku napiszemy za chwilę). Podatek PCC w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% wartości mieszkania, domu lub działki. Np. kupując lokum za 500 tys. zł, będziemy musieli w ciągu 14 dni od daty sporządzenia aktu notarialnego, wpłacić do urzędu skarbowego 10 tys. zł. Dodatkowo wymagane jest też złożenie deklaracji podatkowej na druku PCC-3.

Podatku PCC nie muszą płacić osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. A jeśli wcześniej odziedziczyły nieruchomość, ich udział w prawie własności do niej nie może wynosić więcej, niż 50%.

Drugi wyjątek dotyczy osób kupujących co najmniej sześć lokali mieszkalnych w jednym budynku. Zgodnie z art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nawet jeżeli lokale te są opodatkowane VAT-em, to stawka PCC od szóstego i kolejnych lokali wynosi 6%. Przepis ten ma zastosowanie także do udziałów w lokalach.

Zakup mieszkania a podatek VAT

Podatek VAT musimy zapłacić, gdy kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego, bezpośrednio od dewelopera. Często jest on już ujęty w cenie za metr kwadratowy, którą sprzedający podaje w folderach reklamowych. Aby jednak uniknąć niespodzianek, lepiej upewnić się, że mowa w nich o cenie brutto, a nie netto.

Mieszkania kupowane od dewelopera objęte są 8-procentową stawką VAT pod warunkiem, że mają powierzchnię nie większą niż 150 mkw. Tyle samo podatku zapłacą kupujący dom jednorodzinny o powierzchni do 300 mkw. W przypadku większych nieruchomości, a także lokali niemieszkalnych jak garaż czy komórka lokatorska, stawka wzrasta do 23%.

Ponieważ podatek VAT jest wliczony w cenę kupowanej nieruchomości, w przeciwieństwie do podatku PCC, nie trzeba samodzielnie wpłacać go do urzędu skarbowego.

Koszty notarialne przy zakupie nieruchomości

W Polsce, aby umowa kupna nieruchomości była wiążąca, musi mieć formę aktu notarialnego. Zwyczajowo za jego sporządzenie taksę notarialną płaci kupujący. Jej wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości i nie podlega negocjacjom, jest bowiem określona ministerialnym rozporządzeniem. Minimalny koszt taksy notarialnej to 100 zł, maksymalny 10 tys. zł. Konkretna kwota ustalana jest na podstawie wartości mieszkania lub domu:

• do wartości 3 tys. zł, taksa notarialna wynosi 100 zł,
• przy wartości powyżej 3 tys. zł i poniżej 10 tys. zł, taksa notarialna wynosi 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 tys. zł,
• przy wartości pomiędzy 10 tys. zł a 30 tys. zł, taksa notarialna wynosi 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 tys. zł,
• przy wartości pomiędzy 30 tys. zł a 60 tys. zł, taksa notarialna wynosi 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tys. zł,
• przy wartości pomiędzy 60 tys. zł a 1 mln zł, taksa notarialna wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł,
• przy wartości pomiędzy 1 mln zł a 2 mln zł, taksa notarialna wynosi 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł,
• przy wartości powyżej 2 mln zł, taksa notarialna wynosi 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł.

Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania: opłaty sądowe i kolejny podatek

Opłaty sądowe, w porównaniu np. do prowizji agencji nieruchomości, nie są aż tak wysokie. Wpis prawa własności do księgi wieczystej albo wpis hipoteki zwykłej kosztuje 200 zł. Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, jej założenie to wydatek rzędu 100 zł.

Od ustanowienia hipoteki zwykłej musimy jeszcze zapłacić podatek. Jeśli wysokość hipoteki jest znana, wynosi on 0,1%. Jeśli nie jest precyzyjnie dookreślona, pobierany jest zryczałtowany podatek w wysokości 19 zł.

Ile kosztują opłaty dodatkowe przy zakupie nieruchomości?

Zakup mieszkania czy domu to nie tylko koszt samej nieruchomości, ale także szereg dodatkowych opłat. Na rynku wtórnym trzeba liczyć się z podatkiem PCC, opłatami notarialnymi i sądowymi, a także ewentualną prowizją dla biura nieruchomości. Kupując mieszkanie za 500 tys. zł, mogą one wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

W przypadku rynku pierwotnego unika się podatku PCC, jednak wciąż pozostają inne koszty, jak taksa notarialna, podatek od ustanowienie hipoteki zwykłej czy założenie księgi wieczystej. Koszty zwykle są niższe, niż w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, trzeba jednak mieć na uwadze, że podatek VAT jest już wliczony w cenę nieruchomości.