Karencja w spłacie kredytu hipotecznego — czym jest?

Zaciągając kredyt hipoteczny, dobrze jest znać pojęcie karencji. Gdy bowiem okaże się, że chwilowo domowy budżet nie dopina się po opłaceniu raty zobowiązania, warto skorzystać z tej możliwości. Na czym dokładnie polega karencja w spłacie kredytu hipotecznego? Czym różni się od wakacji kredytowych? Kiedy można z niej skorzystać? Odpowiedzi znajdziesz w poniższym tekście.

Elementem umowy kredytowej jest harmonogram spłat. Są w nim wyszczególnione wszystkie raty wraz z kwotami i terminami, w jakich trzeba je uregulować. Podpisując umowę, kredytobiorca zobowiązuje się do spłaty zobowiązania zgodnie z tym dokumentem. Aby poznać wysokość rat jeszcze przed podpisaniem umowy, warto skorzystać z kalkulatora kredytu hipotecznego. Pozwoli on rozeznać się, jaka wysokość miesięcznych zobowiązań, będzie w zasięgu możliwości finansowych kredytobiorcy.

Jednak co w sytuacji, gdy mimo najszczerszych chęci, brakuje pieniędzy, aby opłacać raty? Może się tak zdarzyć na skutek utraty pracy, problemów zdrowotnych i wydatków na leczenie, innych niespodziewanych kosztów, czy — jak miało to miejsce pomiędzy wrześniem 2022 roku a wrześniem 2023 roku — rekordowo wysokich stóp procentowych, przez które raty kredytów znacznie podrożały.

Niespłacanie kredytu hipotecznego. Czego nie robić

Rozwiązaniem, które będzie miało wyłącznie negatywne skutki, jest zaprzestanie spłaty bez kontaktu z bankiem. Najpierw bowiem kredytodawca przystąpi do tzw. miękkiej windykacji kredytu hipotecznego. Czyli polubownie wezwie kredytobiorcę do uregulowania należności.

Jeśli przypomnienia i ponaglenia nie przyniosą skutku, a nieuregulowane płatności będą się piętrzyć, bank podejmie kolejne kroki. W efekcie może nawet wypowiedzieć umowę kredytową oraz skierować sprawę do sądu, aby uzyskać sądowy nakaz zapłaty. Dzięki niemu komornik będzie mógł spieniężyć mieszkanie, samochód lub inne elementy majątku kredytobiorcy, aby zadłużenie zostało spłacone.

Kiepskim pomysłem jest też ignorowanie prób kontaktu ze strony banku. Na korzyść kredytobiorcy wypadnie natomiast, gdy sam skontaktuje się z bankiem i umówi się na spotkanie celem omówienia możliwości spłaty kredytu w aktualnej sytuacji finansowej. Bank może zaproponować m.in. wydłużenie okresu kredytowania albo restrukturyzację kredytu. Opcją jest też karencja w spłacie kredytu.

Co to jest karencja w spłacie kredytu hipotecznego?

Karencja w spłacie kredytu hipotecznego to czasowe zmniejszenie raty o część kapitałową. Rata kredytu hipotecznego składa się bowiem z dwóch części: kapitałowej, czyli tej, którą stanowi odpowiednia do czasu kredytowania część pożyczonych pieniędzy oraz odsetkowej, którą tworzą odsetki od pożyczonego kapitału i marża banku. I właśnie część odsetkową, nawet w trakcie okresu karencji, należy regularnie spłacać. Bez zmian pozostaje też kwestia kosztów ubezpieczenia kredytu.

Istotną kwestią jest również to, co stanie się z zaległymi ratami kapitałowymi, gdy skończy się okres karencji. Raty te nie są bowiem umarzane, karencja nie stanowi też automatycznie podstawy do wydłużenia okresu kredytowania (chyba że kredytobiorca będzie wnioskował o prolongatę). Po ustaniu karencji niespłacony kapitał zostanie doliczony do pozostałych rat. Jeśli więc karencja będzie trwała długo (a w niektórych bankach okres ten może wynosić nawet 3 lata), pozostałe raty mogą być znacznie wyższe.

Kiedy można wnioskować o karencję w spłacie kredytu?

Karencja w spłacie kredytu jest dostępna dla długoterminowych zobowiązań: kredytów hipotecznych, samochodowych itp. Czasami można wnioskować o nią od początku okresu kredytowania. Dzieje się tak, gdy kredyt wypłacany jest w transzach, np. gdy zobowiązanie zaciągane jest na dom w budowie albo zakup mieszkania od dewelopera. Wówczas karencja może trwać tyle czasu, ile potrzeba, aby nabywana nieruchomość była gotowa do użytkowania.

Znacznie częstsze są jednak przypadki, gdy korzystanie z okresu karencji jest wymuszone okresowymi kłopotami finansowymi. Wówczas kredytobiorca, przed złożeniem wniosku, powinien upewnić się, czy przysługuje mu możliwość karencji w spłacie kapitału. Nierzadko banki wymagają np. spłaty określonej liczby rat, zanim umożliwią zawieszenie kolejnych.

Innym warunkiem, jaki często stawiają banki kredytobiorcom, jest niezaleganie ze spłatą zobowiązania. Aby wnioskować o karencję w spłacie kredytu, trzeba spłacić dotychczasowe raty. W przeciwnym wypadku wniosek może zostać odrzucony.

Karencja w spłacie kredytu a wakacje kredytowe

Karencja w spłacie kredytu bywa mylona z prolongatą kredytu, czyli wydłużeniem okresu kredytowania, ale równie często jest też utożsamiana z wakacjami kredytowymi. Jest to jednak błąd.

Wakacje kredytowe pozwalają na zawieszenie pełnej raty, a więc zarówno części odsetkowej, jak i kapitałowej. Ponadto w przypadku wakacji kredytowych okresy, na które można „zamrozić” raty, są znacznie krótsze i wynoszą najczęściej po miesiąc albo dwa miesiące w określony przedziale czasowym. Dodatkowo korzystając z tego rozwiązania, okres kredytowania wydłuży się o liczbę miesięcy, o które zawiesisz spłatę rat (w przypadku karencji trzeba o to wnioskować do banku).

Czy karencja w spłacie kredytu się opłaca?

Kwestia opłacalności karencji w spłacie kredytu jest relatywna i zależy od sytuacji kredytobiorcy. Jeśli od obniżenia raty wyłącznie do części odsetkowej zależy to, czy kredyt będzie regularnie spłacany, a kredytobiorca nie popadnie w kłopoty finansowe, a tym samym nie przysporzy sobie problemów i stresu — karencja jest dobrym pomysłem.

Podobnie jak wtedy, gdy kredytobiorca dopiero buduje dom albo czeka, aż deweloper ukończy budowę nieruchomości, a do tego czasu musi ponosić podwójne koszty — spłacania kredytu oraz wynajmowania tymczasowego lokum. Ponieważ może to być bardzo duże obciążenie dla domowego budżetu, mniejsze raty w tym trudnym okresie mogą pomóc utrzymać płynność finansową bez obniżania jakości życia ani tworzenia zaległości w innych zobowiązaniach.

Z drugiej strony należy pamiętać, że karencja jest czasowym odroczeniem części spłaty. Gdy ów okres się skończy, zaległe raty trzeba będzie uregulować. Jeśli dodatkowo zostaną one doliczone do pozostałych rat bez wydłużania okresu kredytowania — raty kredytu wzrosną.

Z uwagi na to, że karencja w spłacie kredytu jest rozwiązaniem czasowym, trzeba też zastanowić się, jakie jest źródło problemów finansowych uniemożliwiających spłacanie zobowiązania. Może się bowiem okazać, że okres karencji jest za krótki, aby udało się w tym czasie wyjść z problemów finansowych. Wówczas należy rozważyć alternatywne rozwiązania: kredyt refinansowy, konsolidacyjny itp.

Jeszcze jedna kwestia, jaką należy mieć na uwadze: w okresie karencji w spłacie kredytu hipotecznego zawieszana jest spłata rat kapitałowych, podczas gdy odsetkowe spłacane są bez zmian. Ponieważ odsetki liczone są od pozostałego do spłaty kapitału, nie będą się one zmniejszać, tylko przez cały okres karencji pozostaną na stałym poziomie. Przełoży się to na wyższy całościowy koszt kredytu.