Jak wybrać najlepszy kredyt? Gdzie znajdziemy najlepszy kredyt hipoteczny?

To pytanie zadaje sobie bardzo wielu potencjalnych kupców nieruchomości. Jak wiadomo – zaciągnięcie takiego kredytu to zobowiązanie na wiele lat, dlatego decyzja powinna być przemyślana i poparta analizą wielu parametrów kredytu. Czy istnieje jeden najlepszy kredyt hipoteczny? Nie. Nie ma jednej oferty korzystnej tak samo dla wszystkich. Jak zatem wybrać najlepszy kredyt dla nas?

Parametrów do porównania ofert bankowych jest kilka, wśród nich RRSO, marża, rodzaj oprocentowania – stałe czy zmienne, raty równe czy malejące, dodatkowe wymagane produkty jak ubezpieczenie niskiego wkładu własnego lub nieruchomości.

Co się składa na oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego, które mamy zapisane w umowie kredytu ze zmiennym oprocentowaniem składa się z dwóch elementów:

1. Marży – zależy od banku, jest ustalana na stałe przez cały okres kredytowania
2. Wysokości stawki referencyjnej opartej o WIBOR (najczęściej WIBOR3M lub WIBOR6M) – stopa referencyjna jest zupełnie niezależna od banku, ustalana jest bowiem przez Radę Polityki Pieniężnej i jest odpowiedzią na zmiany zachodzące w gospodarce.

Kiedy bierzemy pod uwagę kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, składnikami jego oprocentowania są:

1. Marża – podobnie jak przy kredytach ze zmiennym oprocentowaniem
2. Okresowo stały (zwykle 5 lat) poziom stopy procentowej – Oprocentowanie stałe przy kredycie hipotecznym gwarantuje stabilną, niezmienną wysokość raty bez względu na wzrost wartości stóp procentowych.

Marża banku często mylona jest z prowizją kredytową. Stosowanie zamiennie tych określeń prowadzi do nieporozumień i niewłaściwego rozumienia umów czy ofert. Marża banku jest składnikiem oprocentowania każdego kredytu i to na niej – mówiąc wprost – bank zarabia. Wysokość marży zależna jest od sumy przyznanego zobowiązania Kredytobiorca może mieć wpływ na to, jaka marża zostanie zapisana w umowie kredytowej i może negocjować jej wysokość. Przeciętna marża banku przy kredycie hipotecznym wynosi od 1,5 do 4%.

Zobacz też: Kalkulator kredytowy, porównywarka – co można dzięki nim obliczyć?

Co to jest RRSO przy kredycie?

RRSO, inaczej Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania to wartość procentowa kwoty kredytu, która wyraża całkowity koszt pożyczki ponoszony przez kredytobiorcę. Składa się na nią oprocentowanie nominalne, prowizja dla banku, ubezpieczenie kredytu, koszt wyceny nieruchomości i sporządzenia tzw. operatu szacunkowego. Banki nie mają jednak narzuconego jednego modelu wyliczania RRSO, stąd istnieje kilka aspektów, których ten wskaźnik nie zawsze bierze pod uwagę.

Czego RRSO może nie uwzględniać?

• Kosztów opłat notarialnych
• Opłat, które ponieść może konsument w związku z niewykonaniem swoich zobowiązań wynikających z umowy kredytowej
• Kosztów prowadzenia rachunku, z którego realizowane są spłaty kredytu, o ile rachunek ten jest prowadzony w innym banku niż bank kredytodawcy
• Ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, niezbędnego do zatwierdzenia kredytu

Warto wiedzieć, że oprocentowanie kredytów hipotecznych na przestrzeni lat mocno się zmieniało. Przed wybuchem pandemii koronawirusa, przez 5 lat w Polsce główna stawka w NBP była na poziomie 1,5 % a WIBOR 3M oscylował w okolicach 1,70 %. Najniższe notowania stawek WIBOR miały miejsce w 2020 r., bo RPP zdecydowała o ich obniżeniu by wywołać ożywienia gospodarcze w kryzysie pandemicznym. W roku 2022 jest zgoła odwrotnie. Gospodarka mocno przyspieszyła, a z nią inflacja. By ją zdławić wielokrotnie podnoszono stopy procentowe, by osiągnąć aktualny poziom – najwyższy od 19 lat.

Według notowania z 19 sierpnia 2022 roku WIBOR 6M wynosi już 7,30%. Eksperci zapowiadają, że może wynieść on nawet 8% po czym nastąpi stopniowy spadek. Kredytobiorcy nie mają jednak żadnego wpływu na trendy w gospodarce. O ryzyku zmiany stóp procentowych są informowani w każdej umowie kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem. Ryzykują także Ci, którzy podejmują kredyty ze stałym oprocentowaniem, bo kiedy cykl podwyżek ustąpi, ich raty pozostaną nadal wyżej oprocentowane, niż te oparte o zmienne stopy i to co najmniej na 5 lat.

Gdzie zatem znaleźć najlepszy kredyt hipoteczny?

Na początek warto zacząć od porównywarki kredytów hipotecznych, aby wstępnie oszacować wysokość potencjalnych rat kredytu w aktualnej sytuacji rynkowej. Zaproponowane przez takie narzędzie wyniki powinniśmy przedyskutować z doświadczonym ekspertem finansowym, którym swoją wiedzą wesprze nas w podjęciu najbardziej optymalnej da nas decyzji.

Podsumowując, nie ma jednego najlepszego kredytu hipotecznego – są takie, które możesz dostać przy swoich możliwościach finansowych i spełniając ich warunki, i takie, które z nich będą najtańsze.