Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest zadłużona?

Bardzo ważnym elementem przygotowywania się do zakupu nieruchomości jest sprawdzenie jej ewentualnego zadłużenia. Dotyczy to zarówno mieszkań, jak i domów oraz działek, ale też np. garaży. Na szczęście przyszły nabywca ma możliwość weryfikacji potencjalnego obciążenia nieruchomości hipoteką, a także uzyskania informacji nt. niezalegania z czynszem i innymi opłatami. Przeczytaj, jak sprawdzić, czy nieruchomość jest zadłużona.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest zadłużona – obciążona hipoteką?

Na samym początku warto sprawdzić, czy nieruchomość jest zadłużona w banku. Niespłacany kredyt hipoteczny może skutkować zajęciem przez kredytodawcę przedmiotu zabezpieczenia hipotecznego. Wówczas dom, mieszkanie, garaż, gospodarstwo rolne, działka czy inna zadłużona nieruchomość staje się własnością banku i zostaje wystawiona na licytację, a dotychczasowi mieszkańcy otrzymują nakaz jej opuszczenia.

Co niezwykle istotne, w przypadku kupienia nieruchomości obciążonej hipoteką, to nabywca staje się dłużnikiem. A zatem obowiązek spłaty pozostałego kredytu hipotecznego (oraz ewentualnych dotychczasowych zaległości w spłacie) będzie ciążyć na nowym właścicielu. Mówi o tym art. 65. Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Warto też wiedzieć, że można również świadomie nabyć nieruchomość wraz z kredytem – wówczas dokonywana jest cesja kredytu hipotecznego na nowego właściciela.

Jak więc sprawić zadłużenie nieruchomości/aktualne obciążenie hipoteką? Najprostszym sposobem jest zapoznanie się z księgą wieczystą (KW). To dokument jawny, który ukazuje obecny stan prawny nieruchomości. Jest podzielony na cztery działy:

• Dział I – oznaczenie nieruchomości oraz wpisy własności.
• Dział II – wpisy, które dotyczą własności i użytkowania wieczystego. Z tej części dowiesz się między innymi, czy wszystkie ewentualne sprawy spadkowe dotyczące nieruchomości zostały już uregulowane.
• Dział III – wpisy, które dotyczą ograniczonych praw rzeczowych (poza hipoteką), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń (z wyjątkiem hipotek). Dział III jest bardzo istotny dla nabywcy nieruchomości, ponieważ może tu znaleźć np. informację o umowie dożywocia, w ramach której w danym domu czy mieszkaniu może mieszkać do końca życia osoba, która wcześniej zbyła nieruchomość (np. oddała wnukowi) właśnie w zamian za możliwość jej dożywotniego zamieszkiwania. Umowa dożywocia jest niezbywalna.
• Dział IV – wpisy, które dotyczą hipotek.

Treść ksiąg wieczystych można bezpłatnie przeglądać na stronie ekw.ms.gov.pl, jednak w tym celu potrzebny jest numer księgi wieczystej. Jeżeli zbywca nieruchomości będzie unikał podania tej informacji lub przedstawienia odpisu z KW, to powinna zapalić Ci się czerwona lampka.

Zastanawiasz się nad kredytem na kupno nieruchomości? Sprawdź aktualny ranking kredytów hipotecznych i praktyczną porównywarkę kredytów hipotecznych.

Jak sprawdzić zadłużenie mieszkania dotyczące opłat (czynsz, media)?

W przypadku zakupu mieszkania, poza obciążeniem hipoteką istotne jest również to, czy aktualny właściciel lokalu jest na bieżąco ze wszystkimi opłatami. A więc: czy nie zalega z czynszem dla spółdzielni, a także z opłatami za prąd, gaz, wodę czy wywóz śmieci.

Ze względu na przepisy wynikające z ustawy o ochronie danych osobowych (RODO), samodzielne uzyskanie takich informacji jest mało prawdopodobne. Ani dostawca prądu czy innych mediów, ani przedstawiciel spółdzielni mieszkaniowej nie będzie mógł udzielić Ci informacji dotyczących sytuacji finansowej innej osoby.

Co więc zrobić, by się zabezpieczyć przed kupnem zadłużonego mieszkania? Konieczne będzie poproszenie zbywcy nieruchomości o udostępnienie zaświadczeń o niezaleganiu z opłatami:

• za media – wydanego przez dostawców,
• za czynsz – wydanego przez spółdzielnię mieszkaniową lub zarządcę wspólnoty mieszkaniowej,
• za wywóz śmieci – wydanego przez spółdzielnię lub zarządcę wspólnoty.

Warto również poprosić o dodatkowe dokumenty dotyczące nieruchomości:

• zaświadczenie o tym, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany – od urzędu gminy,
• oświadczenie o nieprowadzeniu działalności gospodarczej w danym lokalu – od właściciela mieszkania,
• zaświadczenie o zapłaceniu podatku od nabycia mieszkania w drodze spadku lub darowizny – jeżeli zbywca nieruchomości otrzymał je właśnie drogą spadku lub zostało mu podarowane. Takie zaświadczenie uzyska w urzędzie skarbowym.

Czy zadłużenie dotyczące opłat przechodzą na nowego właściciela nieruchomości?

Zaległości dotyczące opłat za media, czynsz czy wywóz nieczystości nie przechodzą na nowego właściciela mieszkania, o ile taka sytuacja nie została ujęta w umowie kupna-sprzedaży (np. w zamian za niższą cenę zakupu lokalu). Jeśli więc zbywca mieszkania zadłużył się w spółdzielni mieszkaniowej czy u dostawcy internetu, prądu i tak dalej, to wierzyciel będzie starał się o wyegzekwowanie danej kwoty właśnie od niego. Nowy właściciel będzie miał natomiast „czystą kartę”.

Po co więc te wszystkie wypisane powyżej zaświadczenia? Będą wymagane przy spisywaniu aktu notarialnego. A jeżeli decydujesz się na sporządzenie prywatnej umowy kupna-sprzedaży, bez udziału notariusza, to musisz wiedzieć, że taka umowa nie będzie miała mocy prawnej – byłaby po prostu nieważna. Wszelkie propozycje ze strony zbywcy na rynku wtórnym typu „załatwmy to między nami, będzie taniej” mogą wynikać z jego niewiedzy, ale też być celową próbą oszustwa.

Przygotowujesz się do kupna mieszkania i planujesz wzięcie kredytu hipotecznego? Zanim rozpoczniesz cały proces, warto wstępnie sprawdzić swoją szacowaną zdolność kredytową. Zrobisz to z bezpłatnym, prostym w obsłudze kalkulatorem zdolności kredytowej. Dzięki takiemu narzędziu dowiesz się, w jakiej wysokości kredytu możesz się spodziewać w swojej obecnej sytuacji i poznasz możliwe propozycje ze strony kilku banków.