Jak kupić mieszkanie na kredyt?

Wybierasz nieruchomość, wypełniasz wniosek kredytowy, podpisujesz umowę. Jeśli wydaje Ci się, że kupno mieszkania na kredyt to bułka z masłem, rzeczywistość może Cię zaskoczyć. Aby odnieść sukces, warto dobrze się przygotować. Zaplanuj z nami każdy etap, a unikniesz niepotrzebnego stresu i opóźnień.

Kupno mieszkania, czyli zadanie dla strategów

Kupno mieszkania na kredyt przypomina maraton — wymaga przemyślanej strategii, by uniknąć zbędnych formalności i „krytycznych” momentów.

Jeśli chcesz kupić mieszkanie na kredyt, musisz liczyć się z tym, że cały proces może trwać kilka miesięcy — czasami nawet rok albo dłużej. Same formalności od kompletowania dokumentów po podpisanie umowy z bankiem mogą zająć nawet dwa, trzy miesiące.

Krok 1: sprawdź swoją zdolność i historię kredytową

Parafrazując słowa popularnej piosenki — sprawdź, na co Cię stać. Być może marzysz o penthousie, ale Twoja zdolność kredytowa pozwala na kawalerkę. Im szybciej poznasz swoje możliwości finansowe, tym lepiej. Nie stracisz czasu na szukanie czegoś, co jest poza Twoim zasięgiem albo odwrotnie — zyskasz czas, żeby zadbać o swoją zdolność kredytową.

Ten krok zajmie Ci maksymalnie kilka minut, jeśli skorzystasz z kalkulatora zdolności kredytowej. To przydatne, bezpłatne narzędzie pozwala oszacować, o jaką maksymalną kwotę kredytu możesz wnioskować.

Ponieważ jednym z częstych powodów odrzucania wniosków kredytowych przez banki są negatywne wpisy w historii kredytowej, sprawdź także, czy nie zalegasz z płatnościami lub nie masz nieuregulowanych zobowiązań. Nawet drobne zaległości mogą wpłynąć na decyzję banku, dlatego warto wcześniej przeanalizować swoją historię w Biurze Informacji Kredytowej (BIK).

Krok 2: uzbieraj pieniądze na wkład własny

Banki wymagają (stan na styczeń 2025 r.) wkładu własnego na poziomie 20% ceny nieruchomości, choć w niektórych przypadkach dopuszczają 10% z dodatkowym ubezpieczeniem. Kupując mieszkanie za 400 tys. zł, potrzebujesz więc co najmniej 40 tys. zł własnych środków. Daj sobie czas na uzbieranie tej kwoty. Albo dowiedz się, co jeszcze może być wkładem własnym.

Krok 3: znajdź odpowiednie mieszkanie

Gdy już wiesz, do jakiej kwoty bank będzie skłonny udzielić Ci finansowania, wiesz jakich mieszkań szukać. Zastanów się, jaka lokalizacja Ci odpowiada, w jakim standardzie ma być lokal, jaka powinna być jego powierzchnia oraz czy wolisz rynek pierwotny, czy wtórny.

Jeśli znalazłeś mieszkanie, dopytaj właściciela albo agenta nieruchomości o kwestie formalne: o księgę wieczystą, brak obciążeń hipotecznych czy brak innych zadłużeń (np. czynszu). Sprawdź, czy mieszkanie nie jest przedmiotem postępowania spadkowego albo nie ma współwłaścicieli, którzy mogliby utrudnić transakcję.

Krok 4: umów się z ekspertem kredytowym

Znasz swoją szacunkową zdolność kredytową, masz upatrzone mieszkanie, kolejny krok to albo samodzielne analizowanie ofert banków (możesz wówczas skorzystać z porównywarki kredytów hipotecznych), albo wizyta u eksperta finansowego. Ekspert przedstawi Ci oferty najlepiej dopasowane do Twojej sytuacji finansowej, wyjaśni różnice między poszczególnymi kredytami oraz wskaże banki, w których masz największe szanse na pozytywną decyzję.

Krok 5: złóż wstępne zapytania o kredyt hipoteczny

W bankach, które wg szacunków oferują najkorzystniejsze warunki, złóż wstępne zapytanie o kredyt hipoteczny. Wstępne zapytania pozwolą Ci sprawdzić, jakie warunki kredytowe są możliwe do uzyskania w Twojej sytuacji oraz czy bank nie widzi przeszkód w przyznaniu Ci finansowania. Mając jasność w tych kwestiach, przestaniesz poruszać się w sferze domniemań bazujących na ofertach, a poznasz konkrety.

Pamiętaj, żeby liczbę zapytań ograniczyć do dwóch, trzech banków. Składanie wielu wniosków jednocześnie może wpłynąć na Twoją historię kredytową, dlatego najlepiej zrób to razem z ekspertem finansowym.

Krok 6: zbierz wymagane dokumenty i podpisz umowę przedwstępną

Lista wymaganych dokumentów zależy od banku i rynku nieruchomości (pierwotny czy wtórny) — sprawdź ją wcześniej. Szczegółowe informacje na ten temat znajdziesz tutaj.

Jeśli wiesz, że otrzymasz finansowanie z banku, możesz podpisać umowę przedwstępną ze sprzedającym nieruchomość. To zagwarantuje Ci, że mieszkanie poczeka na Ciebie, gdy Ty będziesz dopełniać formalności.

Krok 7 i 8: złóż wniosek kredytowy i poczekaj na decyzję banku

Wniosek kredytowy wypełnij dokładnie i skrupulatnie. Błędy mogą opóźnić decyzję lub skutkować odrzuceniem wniosku — sprawdź więc dokładnie czy wszystkie pola są wypełnione a załączniki dołączone.

Gdy złożysz kompletny wniosek, bank ma 21 dni kalendarzowych na poinformowanie Cię o decyzji.

Krok 9: podpisz umowę kredytową

Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej możesz podpisać umowę z bankiem. Dokładnie zapoznaj się z jej warunkami — w tym z oprocentowaniem, okresem spłaty i dodatkowymi opłatami. Warunki mogą się nieznacznie różnić od tych, przedstawianych podczas szacunków. Jeśli zgadzasz się ze wszystkimi zapisami umowy, podpisz dokument.

Krok 10: podpisz akt notarialny zakupu nieruchomości

Pora na sfinalizowanie zakupu nieruchomości. Podpisanie umowy kupna-sprzedaży mieszkania odbędzie się w obecności notariusza, który zadba o zgodność transakcji z prawem oraz odczyta treść aktu notarialnego. Przed podpisaniem dokumentu upewnij się, że wszystkie warunki uzgodnione ze sprzedającym są w nim zawarte, a dane nieruchomości oraz stron transakcji są poprawne. Notariusz może w Twoim imieniu złożyć wniosek do sądu o wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej. Możesz też zrobić to osobiście.

Krok 11: uzupełnij dokumentację

Bank uruchomi kredyt i przeleje pieniądze na konto sprzedającego mieszkania, gdy dostarczysz akt notarialny potwierdzający zakup mieszkania i potwierdzenie złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Czasami wymagane są też dodatkowe dokumenty, takie jak polisa ubezpieczenia nieruchomości z cesją na bank czy potwierdzenie dokonania wkładu własnego.

Gdy bank wypłaci pieniądze sprzedającemu, Ty zaczniesz spłacać kredyt. Harmonogram rat otrzymasz razem z umową kredytową.

Kupno mieszkania na kredyt wymaga cierpliwości i organizacji, ale dzięki dobremu przygotowaniu będzie łatwiejsze.